Valoración de Suelo Urbanizado No Edificado: Guía Completa

Valoración de Suelo Urbanizado No Edificado

Para determinar el valor urbanístico de un suelo urbanizado no edificado, o con edificación ilegal o en ruinas, se siguen los siguientes criterios:

Situación del Terreno

Si no está edificado, o la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o en situación de ruina física:

1. Uso y Edificabilidad de Referencia: Se consideran los usos y la edificabilidad asignados por la ordenación urbanística, incluso si se prevé vivienda protegida con precios máximos. Si no hay asignación específica, se toma la media y el uso mayoritario del ámbito espacial homogéneo.

Ámbito Espacial Homogéneo: Zona de suelo urbanizado con parámetros jurídico-económicos que la diferencian por usos y tipologías edificatorias.

Cálculo de la Edificabilidad Media (EM):

• EM: Edificabilidad media.
• Ej: Edificabilidad asignada a cada parcela i.
• Si: Superficie de cada parcela i.
• VRSi: Valor de repercusión al uso asignado en la parcela.
• VRSr: Valor de repercusión al uso de referencia adoptado.
• SA: Superficie del suelo del ámbito espacial homogéneo.
• SD: Superficie de suelo dotacional público ya afectado al destino.

Método Residual Estático: Se aplica el valor de repercusión del suelo obtenido por este método para determinar el valor del suelo urbanizado no edificado (VS):

• VS: Valor suelo urbanizado no edificado.
• Ei: Edificabilidad de cada uso considerado.
• VRS: Valor de repercusión de cada uso considerado.

Cálculo del Valor de Repercusión del Suelo (VRS):

• VRS: Valor de repercusión del suelo.
• VV: Valor en venta del m² del uso considerado.
• K: Coeficiente de ponderación que considera gastos y beneficio de la promoción.
• Vc: Valor de construcción con honorarios de arquitectos.

Parcelas Incompletas o con Cargas

1. Descuentos por Cargas y Deberes: En parcelas sin completa urbanización o con cargas pendientes, se aplica el mismo método, pero se descuentan los costes pendientes y el beneficio del promotor.

Cálculo del Valor del Suelo con Descuentos (VSo):

• VSo: Valor del suelo descontados deberes y cargas.
• VS: Valor del suelo urbanizado no edificado.
• G: Deberes y cargas pendientes.
• TLR: Tasa libre de riesgo en tanto por uno, según publicación del BE, del rendimiento del mercado secundario de Deuda Pública entre 2 y 6 años.
• PR: Prima de riesgo en tanto por uno, según los usos.