Usufructo, Uso y Habitación: Derechos Reales Limitados

T8. Usufructo, Uso y Habitación

1. Concepto y Función del Usufructo

El artículo 467 del Código Civil define el usufructo como "el derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa". Esta definición se basa en la concepción romana de Paulo.

El usufructo es un derecho real que otorga a su titular una situación de señorío respecto de unos bienes, generando una situación especialmente protegida frente a terceros. Pertenece a la categoría de los llamados derechos reales limitados o limitativos del dominio, siendo el paradigma de esta clase de derechos. Al recaer sobre cosas ajenas, implica el reconocimiento de que la propiedad la ostenta otra persona, y no atribuye a su titular las mismas facultades que el propietario. Se considera limitativo del dominio porque desglosa las facultades que son atribuidas al usufructuario, las cuales retornarán posteriormente al propietario.

Al ser un derecho real limitado, es necesario establecer límites a las facultades de goce del usufructuario. El primero es el límite temporal, pero este no es suficiente, ya que durante el período de vigencia del derecho, el usufructuario podría destruir o dañar la cosa. Para evitar esto, el artículo 467 establece la obligación de "conservar su forma y sustancia".

Desde el punto de vista de su función económica, el usufructo se constituye normalmente para atribuir las plenas facultades de disfrute a una persona, con carácter vitalicio o temporal, de manera que posteriormente retornen a la propiedad. Su mayor utilización se da en situaciones de naturaleza hereditaria o sucesoria, y también es frecuente en las donaciones.

2. Constitución del Usufructo

El usufructo puede nacer de un negocio jurídico o de una disposición legal. Puede constituirse inter vivos o mortis causa, a título gratuito u oneroso (artículo 468):

A) Inter Vivos

Se puede llevar a cabo por:

1. Vía de enajenación: el constituyente atribuye al adquirente el derecho de usufructo y conserva la propiedad.
2. Vía de retención: se enajena la propiedad y se reserva el usufructo.

B) Mortis Causa

La posible adquisición por prescripción o usucapibilidad del usufructo está admitida por el artículo 468. La hipótesis normal en que se produce es la de un título constitutivo otorgado por un no propietario.

3. Sujetos y Objeto del Usufructo

3.1. El Usufructuario y el Nudo Propietario

No existe ninguna regla especial que se refiera a la capacidad para ser usufructuario. La titularidad del derecho puede ser ostentada por cualquier persona con capacidad para celebrar el negocio jurídico inter vivos, o para adquirir mortis causa o por usucapión.

Para el nudo propietario, la constitución del usufructo es un acto de gravamen, lo que significa que ha de tener facultad de disposición sobre el objeto.

3.2. Las Personas Jurídicas como Titulares de Usufructos

El artículo 515 permite expresamente que las personas jurídicas puedan ser titulares de usufructos. Sin embargo, al ser el usufructo un derecho temporal, su atribución a una persona jurídica exige limitar su duración, ya que estas tienen vida indefinida. El artículo 515 establece como plazo máximo de duración de los usufructos a favor de personas jurídicas el de treinta años. Añade que si la persona jurídica se disuelve antes de esa fecha, se extinguirá el usufructo.

Esta regla es imperativa en cuanto a que vela por el orden público económico. Un usufructo que contravenga la prohibición sería parcialmente nulo y debería reducirse al término legal.

3.3. La Pluralidad de Sujetos en el Usufructo. El Acrecimiento entre Usufructuarios

El artículo 469 del Código Civil permite que el usufructo se constituya a favor de una sola persona o de varias, y en este último caso, que los llamamientos se hagan simultánea o sucesivamente:

a) Usufructo simultáneo: Si se constituye a favor de varias personas simultáneamente, se da una comunidad en el derecho real que debe regirse por los artículos 392 y siguientes para la copropiedad, con las matizaciones necesarias por la diferencia de objeto. Además, el artículo 521 establece que el usufructo constituido a favor de varias personas vivas al tiempo de su constitución "no se extinguirá hasta la muerte de la última persona que sobreviva".

Si se trata de usufructo testamentario, el artículo 987 regula el acrecimiento cuando todavía no se ha constituido, disponiendo que "el derecho de acrecer tendrá lugar entre los legatarios y usufructuarios en los términos establecidos para los herederos".

Si el título del usufructo es la donación, salvo voluntad contraria del donante, no se da el derecho de acrecer, excepto en el supuesto de la donación conjunta a marido y mujer, en que tal derecho se origina, a menos que el donante haya dispuesto lo contrario. Por tanto, no hay acrecimiento antes de la constitución del usufructo como norma general.

b) Usufructo sucesivo: Cuando los llamamientos son sucesivos, hay que entender que no existe un solo usufructo, sino varios que se articulan desde el punto de vista de su entrada en vigor (por ejemplo, el usufructo a favor del segundo llamado comenzará cuando concluya el anterior, y así sucesivamente). La cuestión más importante en estos usufructos es la de los límites a los llamamientos, pues no es admisible que la propiedad nunca recobre, o no lo haga en un espacio dilatado de tiempo, la plenitud de sus facultades.

3.4. El Objeto del Usufructo

El usufructo puede tener como objeto una o varias cosas materiales, muebles o inmuebles, siempre que sean apropiables, estén dentro del comercio y sean susceptibles de utilización y disfrute. Es admisible el usufructo sobre bienes inmateriales, en la misma medida en que estos pueden ser objeto de un derecho de propiedad especial.

El usufructo puede recaer sobre la totalidad de la cosa, sobre una parte de la misma, o sobre una cuota si la propiedad pertenece a una pluralidad de personas, encontrándose idealmente dividida (artículo 490).

El párrafo segundo del artículo 469 admite el usufructo de derechos siempre que no sean personalísimos o intransmisibles.

4. Contenido del Usufructo

Según el artículo 470 del Código Civil, "los derechos y obligaciones del usufructuario serán los que determine el título constitutivo del usufructo; en su defecto, o por insuficiencia de este, se observarán las disposiciones contenidas en las dos secciones siguientes". Por tanto, la primera fuente de regulación del usufructo es la autonomía de la voluntad, y subsidiariamente las normas de las secciones relativas a "los derechos del usufructuario" y "de las obligaciones del usufructuario". Se deja fuera la última de las secciones, que trata "de los modos de extinguirse el usufructo", lo que sin duda es fruto de un descuido.

El artículo 476 concede todo su juego a la autonomía de la voluntad al permitir que el título de constitución levante el límite legal puesto al disfrute del usufructuario: la conservación de la forma y sustancia de la cosa.

5. La Extinción del Usufructo

Según el artículo 513, el usufructo se extingue por las siguientes causas:

1) Muerte del Usufructuario

El usufructo es un derecho vitalicio, que no se transmite mortis causa a los herederos del usufructuario, salvo que así se hubiese estipulado expresamente.

Cuando el título de constitución es testamentario y se llama sucesivamente a varias personas, el legislador marca un límite a los llamamientos para impedir que la propiedad no se consolide perpetuamente o en un dilatado espacio de tiempo. Este límite es el fijado en el artículo 781, que permite todos los llamamientos que se hagan a favor de personas que vivan al fallecer el testador, y respecto a las que no vivan, solo dos, siempre que existan al entrar en el goce de los bienes. Esta es la interpretación dominante, aunque discutida.

Por tanto, la regla general en todos los usufructos sucesivos es que no pueden sobrepasar en su duración los límites del artículo 781.

2) Expiración del Plazo o Cumplimiento de la Condición Resolutoria

No existe inconveniente legal para que estas circunstancias se acuerden posteriormente. Si el usufructuario fallece antes de la llegada del término, prevalece el carácter vitalicio de su derecho, por lo que se extinguirá y no habrá transmisión a sus sucesores, salvo que del título de constitución se deduzca otra cosa.

Una regla general en cuanto a la expiración del plazo está en el artículo 516, que dice que "el usufructo concedido por el tiempo que tarde un tercero en llegar a cierta edad, subsistirá el número de años prefijados, aunque el tercero muera antes, salvo si dicho usufructo hubiese sido expresamente concedido solo en atención a la existencia de dicha persona".

3) Reunión del Usufructo y la Nuda Propiedad en una Sola Persona

Es la figura jurídica de la consolidación y deriva de la imposible existencia en este supuesto de un derecho real sobre cosa propia. Es indiferente la vía por la cual se produzca. Lo único necesario es que la adquisición de uno u otro derecho sea total y completa.

4) Renuncia del Usufructuario

La renuncia origina la expansión del derecho del propietario, que recupera las facultades de uso y disfrute. Pero si se hace en perjuicio de un tercero, es ineficaz frente a estos.

5) Pérdida de la Cosa

La pérdida ha de ser total para que el usufructo se extinga, consecuencia lógica de que, al carecer de sustrato objetivo, el derecho no puede existir como derecho real. El Código Civil no define lo que debe entenderse por pérdida, por lo que cabe la aplicación analógica del artículo 1122.2. Además, si la pérdida es imputable al propietario, este deberá indemnizar al usufructuario, al igual que este a aquel en el mismo caso. Si es ocasionada por un tercero, este responderá del daño causado en virtud del artículo 1902 cuando haya intervenido dolo o culpa.

6) Resolución del Derecho del Constituyente

Esta causa de resolución resulta de los principios generales: quien solo tiene sobre un bien un derecho resoluble, únicamente puede conferir a terceros sobre ese bien derechos tan resolubles como el suyo.

7) Prescripción

La prescripción como causa de extinción se recoge en el artículo 513.7º, en el que se contempla como causa de extinción el no uso por el titular de las facultades que el derecho le confiere durante un plazo de seis o de treinta años, según que el derecho recaiga sobre bienes muebles o inmuebles. Como la causa de extinción es el no uso, basta el ejercicio de alguna facultad para que la extinción no opere. Sin embargo, no parece que el Código Civil haya querido referirse al no uso como causa de extinción, sino a la prescripción. En este caso, la extinción se producirá por la falta del ejercicio de las correspondientes acciones reales frente a quien actúe sobre la cosa con las facultades propias de la propiedad u otro derecho real incompatible con el usufructo.

8) Expropiación Forzosa

Es lógico que la expropiación forzosa extinga el usufructo, pues el expropiante debe adquirir el dominio libre de toda carga. Según el artículo 519, el propietario está obligado a:

a) Subrogar la cosa expropiada por otra de igual valor y condiciones análogas, por lo que no hay extinción del usufructo, sino modificación de su objeto.

b) O abonar al usufructuario el interés legal del importe de la indemnización por todo el tiempo que deba durar el usufructo. La elección pertenece al propietario.

Efectos de la Extinción del Usufructo

Terminado el usufructo, se entregará al propietario la cosa usufructuada, salvo el derecho de retención que compete al usufructuario o a sus herederos por los desembolsos que deban ser reintegrados. Verificada la entrega, se cancelará la fianza o hipoteca.

Con la extinción del usufructo, revierten al propietario las facultades en él integradas de una manera automática o ipso iure. No está subordinada la recuperación al cumplimiento de la obligación de entregar la cosa.

El alcance de la retención no está claro si abarca todos los gastos que, siendo de cuenta del propietario, haya satisfecho el usufructuario, o bien solo al supuesto del artículo 502.

Con la entrega no se cancelará la fianza, pues no extingue las responsabilidades imputables al usufructuario. La fianza garantiza el cumplimiento de sus obligaciones, aunque esto no es del todo cierto, porque la fianza se presta por el usufructuario como garantía de cumplimiento de sus obligaciones, que no se circunscriben solo a la restitución del objeto que usufructuó. La entrega no extingue las responsabilidades en que haya podido incurrir y la fianza debe subsistir hasta su satisfacción.

Otra regla especial para la liquidación del usufructo es la del artículo 488. A pesar de que el usufructuario no tiene derecho a indemnización por las mejoras útiles o de recreo, el precepto dispone: "el usufructuario podrá compensar los desperfectos de los bienes con las mejoras que en ellos hubiese hecho". Es una facultad que se concede al usufructuario exclusivamente, y ha de ser ejercitada de buena fe, por lo que los deterioros causados dolosamente no serán presupuestos hábiles para aquel ejercicio.

6. Los Derechos Reales de Uso y de Habitación

El Código Civil dedica los artículos 523 a 529 a regular los derechos reales de uso y habitación, que han sido considerados como una especie de apéndice del derecho de usufructo.

Derecho de Uso: Originalmente, el derecho de uso parecía distinguirse del usufructo en que comprende solo la facultad de uso, pero no la de disfrute. Sin embargo, Ulpiano mantenía un criterio más amplio, dando por supuesto que este tipo de derecho tiene origen mortis causa. Partiendo de estas ideas, aparece una nueva configuración del derecho de uso que lo aproxima al usufructo y lo convierte en una especie de pequeño usufructo. El titular del derecho de uso puede percibir una parte de los frutos de la cosa, pero solamente ad usum quotidianum. Así, dice el artículo 524 que el uso da derecho a percibir los frutos de la cosa ajena que basten a las necesidades del usuario y su familia, aunque esta aumente. De todo ello se deduce que este limitado disfrute tiene por objeto el consumo ordinario que lleva implícito el uso de la cosa. El usuario disfruta para satisfacer una necesidad y no puede obtener beneficios más allá.

Derecho de Habitación: Es una forma de derecho de uso caracterizado por el objeto sobre el que recae. Según el artículo 524, es la facultad de ocupar en casa ajena las piezas necesarias para uno y para las personas de su familia. Ahora bien, si el usuario consume todos los frutos u ocupa toda la casa, estará obligado a los gastos de cultivo, reparaciones de conservación y pago de contribuciones, lo mismo que el usufructuario. Pero si solo percibiera parte de los frutos u ocupare parte de la casa, no debe contribuir con nada siempre que quede al propietario una parte de frutos o aprovechamientos suficientes para cubrir los gastos y cargas. Si no fueran bastantes, suplirá aquel lo que falta.

En la práctica, el derecho de uso es un anacronismo. Del derecho de habitación surgen a veces algunos casos de aplicación.

En cuanto al régimen jurídico, el artículo 523 establece que el contenido de estos derechos se regula por su título constitutivo (tanto inter vivos como mortis causa). En defecto de esto, se rige por los artículos 523 a 529 y, subsidiariamente, por las disposiciones establecidas para el usufructo que puedan aplicarse.

Los legitimados son el propietario y el titular de cualquier derecho real de goce amplio sobre la cosa.

Solo puede recaer sobre cosas corporales que estén dentro del comercio de los hombres, muebles o inmuebles, con tal que sean susceptibles de ser utilizadas y proporcionen frutos directamente consumibles. El derecho queda excluido como objeto de estos.

Se trata de derechos intransmisibles e indisponibles, no pudiendo ser tampoco objeto de arrendamiento. Se extinguen por las mismas causas que el usufructo y, además, por el abuso grave de la cosa usada o de la habitación.