Tasación Inmobiliaria y Evaluación de Solvencia para Créditos Hipotecarios

Tasación de Inmuebles y Créditos Hipotecarios

La tasación de los inmuebles en la LCCI: La tasación podrá ser realizada por: una sociedad de tasación, un servicio de tasación de una entidad de crédito, o un profesional homologado. Tiene que ser independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario. Utilizar normas de tasación fiables reconocidas internacionalmente. ECO/805/2003

El tasador: Requisitos.

• Homologación, previa constitución de un seguro de responsabilidad civil.
• Obligación de inscripción en el registro oficial de las sociedades de tasación.
• Independencia y secreto.
• Deberán poseer un título universitario en arquitectura y/o ingeniería, y estar especializados en la tasación de un determinado tipo de propiedad.
• Las entidades de tasación están registradas y supervisadas por el Banco de España.

El tasador podrá emitir el informe de tasación hipotecaria, aunque no posea la documentación registral del inmueble objeto del mismo, dicho informe deberá estar condicionado a la aportación de dicha documentación.

Métodos de Tasación

De comparación: Valor unitario del m2 * m2 inmueble = valor del mercado. Es el método más utilizado. La normativa exige mínimo 6 "inmuebles de testigo".

Residual: Cuando el método de comparación no es posible. Basado en los principios del valor residual y del mayor y mejor uso. Utilizado para la valoración de terrenos edificables o de inmuebles a rehabilitar. Construcción finalizada - gastos necesarios = valor del mercado.

De capitalización o actualización de rentas: Valor actual de las rentas netas futuras = valor del mercado. Es un método muy complejo, basado en el principio de anticipación. Se utiliza tan solo en la valoración de grandes negocios.

Flujos de caja: Se usa para valorar propiedades multi-arrendadas. Se suele utilizar para valorar inmuebles vinculados a explotaciones económicas. Valor actual (flujos de caja + valor de venta al final del periodo) = valor mercado.

Del coste: Se calcula el coste de reemplazamiento o reposición del inmueble objeto de valoración (valor técnico: bruto - valor nuevo; neto - depreciado a estado actual). Se utiliza tan sólo en la valoración de grandes negocios.

Las Valoraciones RICS

RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). En la práctica, con "fines comerciales" se utilizan también otro tipo de tasaciones. Las más comunes, son las "valoraciones RICS".

• Valor del mercado.
• Renta de mercado.
• Valor de inversión.
• Valor razonable.

Definiciones de Valor

Valor del mercado: Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente, en la fecha de la tasación, en el supuesto de que el bien: se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, las condiciones permitiesen disponer del mismo de manera ordenada y si dispusiese de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar su venta. A tal efecto se considerará que:

• Entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa.
• La comercialización del bien es adecuada y no existe información privilegiada de alguna de las partes.
• El precio del inmueble es consecuente con la oferta pública.
• En el precio no se incluyen impuestos ni gastos de comercialización.

Renta de mercado: Renta estimada por la que un bien, o parte de un bien, podría arrendarse, en la fecha de valoración, entre un arrendador y un arrendatario interesados, según: términos de arrendamiento adecuados, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin coacciones. Cuando se da una renta de mercado, también deben establecerse los "términos de arrendamiento adecuados" que refleja.

Valor de inversión: Es el valor de un bien para un inversor concreto, o una clase de inversores, como objeto concreto de su inversión.

Valor razonable: Es la cantidad por la cual puede ser intercambiado un activo entre un comprador y un vendedor interesados y debidamente informados, en una transacción libre.

Directiva 2014/17/UE: Concesión Responsable de Créditos Hipotecarios

Concesión responsable de créditos hipotecarios sobre vivienda, para evitar el sobreendeudamiento.

Factores para verificar la solvencia del potencial prestatario:

• Situación de empleo.
• Ingresos presentes.
• Ingresos previsibles durante la vida del préstamo.
• Activos en propiedad.
• Ahorro.
• Gastos fijos.
• Compromisos ya asumidos.
• Nivel previsible de ingresos tras la jubilación (si el préstamo continúa una vez finalizada la vida laboral).

Otras obligaciones de la directiva:

• Contar con procedimientos internos para evaluar la solvencia.
• Prohibición de anular o modificar la financiación ya concedida en base a que la evaluación de la solvencia no se haya efectuado correctamente.
• Sólo se concederá la financiación si de la evaluación se concluye que es probable que las obligaciones puedan ser cumplidas por el cliente.
• Deber de: Informar al cliente, previa autorización de éste, de las consultas a las bases de datos correspondientes para evaluar su solvencia.
• Informar la denegación del crédito.
• Reevaluar la solvencia del cliente con información actualizada, antes de cualquier aumento significativo del importe concedido.
• Indicar la información necesaria que el cliente deberá facilitar y en qué tiempo (en la fase precontractual) así como que su falta de colaboración es motivo para denegar el crédito.

Orden EHA/2899/2011 y la Circular 5/201 del BE

Criterios para la evolución de la solvencia:

• Concesión e importe acorde con la capacidad real de esfuerzo (fuentes de renta habituales).
• Fijación de planes de pago realistas.
• Relación máxima entre la deuda y la renta disponible.
• Concesión no basada en el valor del bien hipotecado y prohibición de prácticas financieras fraudulentas.
• Pago de la compra del bien con el ahorro del cliente.
• Consideración de la situación personal y financiera, así como sus necesidades e intereses.
• Criterios de remuneración acordes con los principios.
• Calidad de las valoraciones.
• Protocolos de: información adecuada, fiable y actualizada, concesión más estricta para préstamos en divisas y a tipo variable, sobre cláusulas suelo e instrumentos de cobertura, de requisitos, documentación mínima, etc, para casos en los que las entidades no sigan estos criterios.
• Procedimientos para asegurar que los productos ofertados protegen al deudor.

Fuentes de Información y Estudio de la Solvencia

Del Cliente: DNI, permiso de residencia, justificante de destino financiación. Últimas 3 nóminas o declaraciones de IVA. Última declaración de la renta. Datos laborales. Escrituras públicas de propiedad de otros activos. Inversiones y otros ingresos.

Externas: Informes comerciales, CIRBE, Registro de morosos, Información registral.

Concesión, Formalización y Seguimiento

Formalización y Seguimiento

Formalización: Ante Notario, En Escritura Pública, Inscripción en el Registro Público.

Seguimiento:

• Finalidad: Prevenir posibles situaciones de morosidad. Actualizar el diagnóstico financiero del cliente. Apoyar futuras decisiones en operaciones nuevas.
• Análisis: La liquidez del cliente. La solvencia de la operación. La rentabilidad de la operación. Se cumplen los compromisos acordados.
• Método: Tareas sistemáticas. Planes de trabajo. Sistemas de información (sistemas de alertas).

Análisis del Riesgo de Particulares

Riesgo de Crédito

Incertidumbre que existe por parte de la entidad prestamista de no obtener el beneficio previsto y/o incurrir en una pérdida en la operación crediticia concedida.

• Causas: El impago, la inexistencia de beneficio o ambas.
• Factores determinantes:
  • Seguridad: Confianza razonable que el cliente devolverá el dinero + los intereses correspondientes.
  • Rentabilidad: Los ingresos obtenidos son suficientes para cubrir el coste de los recursos ajenos, gastos de administración + el margen bruto de la operación.
  • Liquidez: Correlación entre los plazos de recuperación de los activos prestados y las obligaciones asumidas por la entidad para devolver los recursos prestados.

Riesgo Jurídico

Incertidumbre inherente a cualquier operación crediticia que impida su correcta formalización por razones legales. Falta de:

• Constitución de la garantía otorgada.
• Perfección del contrato de financiación.
• Errores en la información facilitada o en las explicaciones dadas.

Riesgo Operativo

Incertidumbre producida por los errores que pueden llegar a existir a la hora de formalizar una operación de crédito. Fallos humanos. Errores tecnológicos. Fallos organizativos.

La Pérdida Esperada

Probabilidad de pérdida esperada (PE) en la operación de un cliente calculada como el producto de:

1. La probabilidad que la entidad estima de incumplimiento para ese cliente (PD).
2. La cantidad que haya comprometido en esa inversión (EAD).
3. Teniendo en cuenta que siempre puede recuperarse algo (LGD).

PE (EL) = PD x LGD x EAD. Es el valor medio de las pérdidas. Es un coste más de la operación y deberá ser tenido en cuenta en el proceso de pricing y cubierta con provisiones.

Pérdida inesperada: Cuando la pérdida real es superior a la esperada, y deberá ser cubierta con capital económico.

Riesgo de Crédito y sus Principios

El riesgo de crédito viene determinado por 3 principios:

• Pérdida esperada: media anticipada de las pérdidas de la cartera.
• Pérdida inesperada: volatilidad de las pérdidas respecto a la media.
• Capital económico: capital necesario para proteger a la entidad de pérdidas elevadas, superiores a la esperada.

Lógicamente, a PEOR RATING: es peor la pérdida media (pérdida esperada), es mayor la volatilidad (pérdida inesperada).

Pérdida esperada = provisiones. Pérdida inesperada = capital.

Apalancamiento Financiero

Es la utilización de recursos ajenos (deuda) a la hora de financiar una operación. Capacidad de endeudamiento: El crédito total que una persona puede absorber sin desequilibrar gravemente su régimen económico habitual.