Saneamiento por Evicción y Vicios Ocultos: Derechos y Obligaciones del Vendedor

Saneamiento por Evicción: Protección al Comprador

El saneamiento por evicción ocurre cuando se priva al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada.

Carácter y Pactos Relativos al Saneamiento por Evicción

El vendedor responderá por la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato. Sin embargo, los contratantes podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor.

Clases de Pactos

1. Pactos de reducción-supresión de la responsabilidad: Será nulo todo pacto que exima al vendedor de responder por la evicción, siempre que hubiere mala fe de su parte.
2. Pactos de renuncia: Cuando el comprador hubiese renunciado al derecho al saneamiento para el caso de evicción, el vendedor deberá entregar únicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción.
3. Cláusulas que aumenten la garantía: Especificar la mayor responsabilidad del vendedor.

Requisitos para la Evicción

1. Evicción:
   • Que se prive al comprador de la cosa.
   • Por sentencia firme.
   • En virtud de un derecho del tercero anterior a la compra.
2. Notificación al vendedor de la reclamación judicial: El vendedor estará obligado al saneamiento que corresponda, siempre que se pruebe que se le notificó la demanda de evicción a instancia del comprador. Sin la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento.

Efectos de la Evicción

1. Evicción total: Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre este punto, si la evicción se ha realizado, el comprador tendrá derecho a exigir del vendedor:
   1. La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción.
   2. Los frutos o rendimientos.
   3. Las costas del pleito que haya motivado la evicción.
   4. Los gastos del contrato.
   5. Los daños e intereses si se vendió de mala fe.
2. Evicción parcial: Si el comprador perdiere, por efecto de la evicción, una parte de la cosa vendida, podrá exigir la rescisión del contrato; pero con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al adquirirla.

Saneamiento por Gravámenes Ocultos

Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse que el comprador no la habría adquirido si la hubiera conocido, podrá pedir durante un año la rescisión del contrato, o la indemnización.

Saneamiento por Vicios o Defectos Ocultos

El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase.

Requisitos para el Saneamiento por Vicios Ocultos

1. Que se trate de vicios o defectos de la cosa.
2. Que el defecto sea oculto.
3. Que el vicio sea grave.
4. Preexistencia de los vicios a la conclusión del contrato.

Efectos del Saneamiento por Vicios Ocultos

El comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio.

Tenemos así:

1. La acción redhibitoria, que es resolutoria y conlleva las consecuencias propias de la resolución.
2. La acción quantis minoris o estimatoria, en ella la reducción del precio ha de hacerse comparando el precio de la cosa viciada con el precio contractual o pagado.

Se puede optar por una u otra, pero ejercitada una, excluye la otra, siendo además irrevocable la elección.