Prenda e Hipoteca: Derechos Reales de Garantía

Derechos Reales de Garantía: Concepto, Función, Clases y Características

Concepto

Los derechos reales de garantía son un tipo de derecho real que concede a su titular el poder de instar la venta del bien, en caso de impago del crédito garantizado, y de aplicar su valor a la satisfacción del mismo, con preferencia a los demás acreedores del deudor. Por eso, se llaman también *derechos de realización de valor*. Estas garantías pueden hacerse valer frente a cualquier persona a la que pertenezca el bien gravado en el momento de su ejercicio.

Función

Reforzar, en beneficio de un acreedor, la garantía patrimonial universal del deudor, contemplada en el art. 1911 CC, afectando a un bien concreto al cumplimiento de la obligación garantizada: el acreedor obtiene, así, un privilegio para el cobro de su crédito sobre el importe obtenido en la enajenación de este objeto.

Clases

Prenda

Es un derecho de garantía mobiliario y posesorio, porque se constituye sobre bienes muebles y requiere que la posesión de éstos se desplace de su titular al acreedor o un tercero. También se admite que puedan ser objeto de prenda algunos bienes incorporales, no susceptibles de traspaso posesorio, como los derechos de crédito o los valores anotados en cuenta.

Hipoteca

Es el más importante de los derechos reales de garantía, es un derecho de garantía inmobiliario y de constitución registral. No exige desplazamiento de la posesión del inmueble en el acreedor, sino inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad. La importancia del crédito inmobiliario en la economía hace que la ley regule de forma muy detallada el régimen jurídico de esta garantía. El acreedor también puede promover la realización del valor del bien.

Características

• A) Generalmente, son derechos de realización del valor, puesto que atribuyen a su titular el llamado *ius distrahendi* o derecho de realización forzosa del valor del bien por medio de los procedimientos admitidos por la legislación civil, hipotecaria y procesal sujetan directamente los bienes sobre los que recaen y se pueden hacer valer *erga omnes*.
• B) Son derechos accesorios. De acuerdo con el art. 1857 CC, son requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca [...] “que se constituyan para asegurar el cumplimiento de una obligación principal”. Esto significa que la nulidad o extinción de la obligación principal garantizada comportará la nulidad o extinción de la garantía.
• C) El artículo 1860 CC dispone que “la prenda y la hipoteca son indivisibles, aunque la deuda se divida entre los causahabientes del deudor o del acreedor”. La indivisibilidad, que admite pacto en contrario, significa que aunque la deuda se divida o disminuya su cuantía, por haberse realizado pagos parciales, la garantía seguirá gravando el bien en su integridad.

Requisitos Comunes de la Prenda y la Hipoteca

• a) Quien constituye la garantía debe ser propietario del bien pignorado o hipotecado (art. 1875, I, 2o CC): Ahora bien, se ha admitido que el contrato de hipoteca sobre una finca, otorgado por quien no es su dueño, se convalide si, con posterioridad, el hipotecante adquiere el dominio de la misma. Este contrato tendrá efectos puramente obligacionales y no podrá acceder al Registro de la Propiedad. Además, habrá que tener en cuenta que, por aplicación del principio de la fe pública registral, será válida la hipoteca constituida sobre un bien previamente vendido por el hipotecante (de lo que, por tanto, ya no es dueño), cuando la enajenación no había estado todavía inscrita en el Registro de la Propiedad. Normalmente, será el deudor quien pignore o hipoteque algo de su propiedad. Sin embargo, "las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar esta pignorante o hipotecando sus propios bienes". Por ejemplo, el padre, en garantía de una deuda del hijo, o un socio, en garantía de una deuda de la sociedad.
• b) Se exige, además, que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o, en caso de no tenerla, se encuentren legalmente autorizadas al efecto. Por este motivo, no puede constituirla el propietario vinculado por una prohibición de disponer o uno sólo de los cónyuges respecto de la vivienda familiar, puesto que, aunque ésta pertenezca a solo de ellos, se necesita el consentimiento de ambos para realizar actas de disposición sobre la misma.

Prohibición de Pacto Comisorio

El art. 1859 CC establece que el acreedor no puede apropiarse de las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas. Es decir, debe realizar su valor, conforme a los procedimientos de ejecución legalmente previstos. El pacto comisorio es el acuerdo por el que el acreedor, en caso de incumplimiento del deudor, puede quedarse directamente con el bien dado en garantía. Se prohíbe por considerarse contrario a los intereses del deudor, ya que el importe de la deuda que queda por pagar puede ser muy inferior al valor del bien. Y también se considera contrario a los intereses de los restantes acreedores, quienes no podrían cobrar con cargo a lo que encima del precio obtenido en la venta del bien, una vez satisfecha el importe de la deuda garantizada, si el acreedor se apropiara del bien hipotecado o pignorado.