Planeamiento Urbanístico: Del Plan General al Proyecto de Urbanización

FASE DE PLANEAMIENTO

PLAN GENERAL MUNICIPAL DE ORDENACIÓN

Lo realiza el Ayuntamiento, dura varios años (décadas) y establece el esqueleto del territorio dentro del proceso de transformación. Tiene 2 funciones:

• Clasificar: En Urbano (ha sufrido el proceso de urbanización: acceso rodado, abastecimiento y evacuación de aguas, suministro energía eléctrica), Urbanizable (pendiente de urbanizar) o No Urbanizable (Fuera del proceso de transformación de suelo).
• Estructurar: Establecer el esqueleto primario: redes de transporte, suministros, arterias principales, espacios libres, dotaciones y servicios. Delimita los Perímetros (Sectores en los que los PP dirigen la actuación) y las Condiciones Generales. Edificabilidad posible (intensidad) y usos permitidos (comercial, industrial..) de cada zona. Busca la homogeneidad del territorio.

PLAN PARCIAL

Hace la ordenación pormenorizada del Sector (perímetro): Alineaciones, manzanas, calles.. Y dirige la actuación urbanística dentro de los Sectores delimitados (perímetros) en el PG. Especifica las Condiciones Generales (usos y edificabilidad) y las infraestructuras y servicios necesarios (parking, viales, suministros de energía y evacuaciones de agua, telecomunicaciones..) de cada manzana (es pormenorizado). Tienen la categoría de Reglamentos, las leyes de suelo de cada CCAA especifican sus AUTORES (Suelen ser los propietarios): Ayuntamiento, Propietarios de Suelo (particulares propietarios), empresas privadas (Particulares no propietarios, Agente Urbanizador). Lo pagan los propietarios de suelo, sean o no los promotores, a no ser que el ayuntamiento expropie-pague (poco común). El PP divide los terrenos (ordenados pormenorizadamente) en 1 o varias porciones de suelo menores, llamadas unidades de actuación o ejecución (UUA) y cada una de ellas sigue su proceso de gestión urbanística.

El PP divide el sector en UUAs debido a: elevado coste de transformación del suelo y los riesgos del mercado, la cantidad de propietarios (cuantos + propietarios en la UUA + problemas de consenso), zonas prioritarias de transformación (gasolineras, edificaciones de servicios..) cerca de carreteras importantes (en este caso la actuación prioritaria se encorseta en su propia UA), etc. Los Sectores tienen el tamaño suficiente para garantizar la homogeneidad del territorio que busca el PG, si se hicieran PP para cada UA, el diseño sería inconexo e irracional. Sería imposible la correcta planificación de calles e infraestructuras de servicios. Por ello hay que diseñarlo todo de 1 vez, dando orden en forma, en infraestructuras y en servicios, dividiendo el sector en UUAs para promover su transformación. Las UUAs tienen que ser autónomas (acceso rodado y conexión con los servicios) aunque pueden no serlo si el Plan Parcial las programa en el tiempo (obligatoriamente ha de transformarse una, la + cercana a los servicios y luego otras). Si el PP no programa las etapas de transformación, las UUAs han de ser autónomas imprescindiblemente, para hacer posible que se desarrollen en cualquier momento sin interdependencia. Tras la redacción del PP, el ayuntamiento lo aprueba 2 veces: la 1ª: publicaciones en boletines y a los propietarios (alegaciones) y organismos afectados (Demarcaciones de Costas, carreteras..), para que se pronuncien mediante informe. La 2ª: Tras el plazo de alegaciones e informes, el ayuntamiento aprueba definitivamente el PP. No siempre se llevan a cabo los PP delimitados en los sectores de PGMO, debido al elevado coste de la transformación de suelo, puede realizarse un nuevo PG con algunos sectores sin promover.

FASE DE GESTIÓN URBANÍSTICA

A) PROYECTO DE REPARCELACIÓN

La equisdistribución es repartir los beneficios y costes entre los propietarios de suelo de la actuación urbanística.

• Beneficios o plusvalía: es la riqueza que se general al construir en la actuación. El valor de las fincas rústicas (extintas) es muy inferior al de las parcelas urbanas que se adjudican a cada propietario, que forman parte de la trama urbana (aún sin ejecutar) y disponen de edificabilidad. Este cambio que sufren todos los propietarios de un bien por otro mucho + valioso se llama “Plusvalía o Revalorización” La plusvalía se mide en “aprovechamiento o edificabilidad”. La edificabilidad es el techo total de los diferentes usos y tipologías construibles en 1 actuación urbanística (dependen del modelo urbano que diga el PG). La Edificabilidad o aprovechamiento unitario es un derecho patrimonial subjetivo (que se calcula con el problema nº1). Es el dato que busca el cliente.
• Cargas o costes: de la transformación, son 5: coste de los proyectos: plan parcial, proyecto de reparcelación y proyecto de urbanización. Indemnizaciones por elementos: a los propietarios por los elementos de su terreno (cosechas, instalaciones, invernaderos, casetas,) y el desmantelamiento y transporte de estos. Indemnizaciones por derechos: a los titulares de derechos que desaparecen, como servidumbres de paso, arrendamientos rústicos, etc. Coste de la obra de urbanización: se suele calcular sobre el suelo bruto y oscila entre 50€ y 80€, dependiendo de la calidad o dificultad de la obra. Cesiones al ayuntamiento: el 10% del aprovechamiento o edificabilidad de la actuación. Lo pagan los propietarios como impuesto por la plusvalía de la transformación de suelo. Es techo privado y se cede a la Adm como un bien patrimonial. Es diferente de la cesión de estándares dotacionales, que son bienes de dominio público). Por tanto, en toda actuación urbanística se cede al ayuntamiento, el 10% del aprovechamiento de la edificabilidad privada como bien patrimonial y el suelo de las dotaciones públicas, calles, espacios verdes y suelo para equipamientos como bien demanial.

ESTRUCTURA DE UN DOCUMENTO DE PROYECTO DE REPARCELACIÓN:

1. 1ª parte: Identificación de cada finca originaria, datos superficiales, elementos, titulares, derechos o cargas.
2. 2ª parte: Identificación de cada parcela urbana de adjudicación y su correspondencia con la finca rústica de la que procede. De este modo se conoce la ubicación de todos los elementos en su conjunto. El proyecto de reparcelación tendrá fichas de fincas de aportación (Descripción de la matriz, descripción segregación, titularidad, Derechos y cargas, elementos físicos existentes en la finca, modificaciones en el folio de origen de la finca registral, correspondencia con parcelas de resultado, documentación estudiada y coordenadas geográficas de la finca) y fichas de parcelas de adjudicación (Descripción de las parcelas de adjudicación, procedencia, titularidad. Coeficiente de participación y cargas). Al propietario de cada finca de origen le corresponden 1 o varias parcelas de adjudicación.

B) PROYECTO DE URBANIZACIÓN

Una vez acabado el proyecto de reparcelación (sobre los planos) comienza su transformación física (realidad), preparando la documentación necesaria para realizar la obra de urbanización. La obra de urbanización se diseña en el proyecto de urbanización, que diseña, mide y presupuesta las obras de urbanización (acceso rodado, abastecimiento y evacuación de aguas y suministros de energía, aceras, pavimentos, calzadas…). Una vez aprobado el Proyecto de Urbanización, el suelo queda pendiente de la ejecución de la obra, para lo que se contrata con 1 contratista que lo lleve a cabo. Cuando las obras de urbanización acaban y las recibe el dueño de la obra, el ayuntamiento tramita un expediente para recibir las partes de la obra que va a gestionar (10%, Estándares dotacionales, calles..). Una vez se resuelve el expediente, el suelo dentro de las alineaciones de las manzanas recibe la condición de solar y se vuelven edificables mediante licencia de Obras Mayores.

3. ACTUACIONES SISTEMÁTICAS Y ASISTEMÁTICAS

La transformación d suelo la pueden impulsar la Adm (poco común), ls propietarios d suelo o el agente urbanizador (empresas privadas no propietarias d suelo). La gestión se inicia en la fase d gestión urbani mediante uno d los 3 sistemas de actuación q regula la normativa de CCAA: La Compensación: los propietarios se unen y crean la Junta d Compensación (órgano colectivo cn personalidad juríd) q empuja el proceso d gestión urbanís. Sistema d Cooperación: La gestión la realiza el Ayun a costa d ls propietarios q pagan ls costes y reciben la plusvalía. Expropiación: Se realiza la transmisión coactiva dl suelo d ls particulares a la Adm, mediante el pago dl justiprecio e indemnización. El agente urbanizador permite a empresas no titulares d suelo q se adjudiquen la condición d ”urbanizador”, dicha empresa, cn ls correspondientes proyectos, ejecutará la obra d urbanización. Como siempre el pago lo hacen ls propietarios.

La ACTUACIÓN X SISTEMAS se usa cuando el suelo no esta transformado (no tiene ls servicios e infraestructuras necesarias) y va a ser objeto d urbanización. Actuación integral: Se crea un escenario completo, produce una transformación integrada d un suelo rural en urbano mediante un Sistema d Actuación. Se realiza mediante un Proyecto d Urbanización y un Sistema d Actuación cn participación d todos ls afectados. Actuación asistemática: si la obra es parcial, d reparación o d mejora. Se realiza mediante 1 Proyecto Ordinario d Obras Mayores.