Método Residual Dinámico y Planeamiento Urbanístico: Valoración y Gestión del Suelo

Método Residual Dinámico: Valoración de Inmuebles

Este método se basa en los mismos principios que el método estático, pero periodificando los ingresos y los gastos, es decir, introduciendo la variable tiempo. Según la Orden ECO/805/2003, el método residual dinámico podrá aplicarse a los siguientes inmuebles:

• Terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados.
• Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas.

Pasos a Seguir en el Método Residual Dinámico

1. Determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar sobre el solar a valorar.
2. Estimar las fechas y plazos de la construcción o rehabilitación, así como de la comercialización del inmueble deseado.
3. Estimar los costes de construcción, que se corresponden a la edificación prevista, los gastos necesarios de promoción, de comercialización y financieros normales para un promotor de tipo medio, como en el caso del método estático.
4. Se tendrá en cuenta la evolución de los precios esperada en el mercado. La norma prohíbe explícitamente que la proyección de futuro supere el IPC de los últimos doce meses.
5. Con los datos anteriores, determinamos los flujos de caja previsibles durante la promoción.
6. Fijar un tipo de actuación “i”. Como tipo de actualización, se empleará el representativo de la tasa de rentabilidad media anual sobre fondos propios, que obtendrá un promotor medio en una promoción de las características de la analizada.
7. Calcular el valor de mercado del solar objeto de la tasación, por diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta del inmueble terminado, y el valor actual de los pagos realizados por diversos costes y gastos, al tipo de actualización fijado, utilizando la siguiente fórmula:

Siendo:

• F = Valor del terreno.
• Ej = Importe de los ingresos previstos en el momento j.
• Sk = Importe de los pagos previstos en el momento k.
• Tj = Número de periodos de tiempo previstos desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los ingresos.
• Tk = Número de periodos de tiempo previstos desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos.
• i = Tipo de actualización elegido, correspondiente a la duración de cada uno de los periodos de tiempo considerados.

Planeamiento y Gestión Urbanística

Introducción

El planeamiento urbanístico se encarga de hacer las obras pertinentes, infraestructuras, etc., en un terreno para prepararlo para edificar (con su acometida de agua, electricidad, alcantarillado, etc.).

Componentes del Planeamiento Urbanístico

El planeamiento urbanístico está compuesto por:

• Plan General: Es el máximo instrumento de planeamiento. Su objetivo es la clasificación del suelo del término municipal para el establecimiento del régimen jurídico correspondiente. Se clasificará en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable.
• Plan Parcial: Tiene por objeto desarrollar un plan general o normas complementarias y subsidiarias mediante la ordenación detallada y completa de una parte de su ámbito territorial en suelo urbanizable.
• Plan de Detalle: Estudiará y comprobará sobre los dos planes anteriores, rasantes y alineaciones de una manera exhaustiva.

Para poder realizar el planteamiento urbanístico, es necesario saber el límite de las parcelas privadas y, junto con el plan parcial, establecer el lugar en el que se les va a dar su parte del terreno. Esto se puede llevar a cabo si existe una buena gestión en la urbanización y edificación.

Se puede decir que:

PTO + Gestión + Urbanización + Edificación

• PTO = PG (Plan General) / PP (Plan Parcial).
• Gestión = Reparcelación / Compensación.

La Gestión Urbanística del Suelo

La gestión urbanística del suelo es el conjunto de actuaciones y procedimientos establecidos legalmente para la transformación, urbanización y edificación del suelo, conforme a lo establecido por el planeamiento.

Tipos de Gestión

• En suelo urbano consolidado y especial, núcleos rurales.
• En suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable.
• En casos excepcionales debidamente justificados.

Instrumentos de Gestión

• Proyectos de Urbanización: Conforme con el plan general, parcial y de detalle.
• Proyectos de Reparcelación: Repartición de parcelas convertidas en suelo urbanizable con el estudio de urbanización y las correspondientes cesiones.
• Programa de Actuación: Designa las posibilidades técnicas y económicas de la actividad que se podrá llevar a cabo en el suelo urbanizable.

Tipos de Actuaciones

• Aisladas: En resumen, completan la urbanización de suelo urbano, ejecutan sistemas generales y demás dotaciones públicas y regulan la configuración de precios conforme a la ordenación urbanística.
• Integradas: Urbanización completa de los terrenos clasificados como urbano y urbanizable, cumpliendo los deberes urbanísticos y aprobando, en su caso, un programa de actuación.