Documentación y procesos clave en la construcción de obras

Actores que intervienen en una obra

En una obra intervienen principalmente los siguientes actores:

• Comitente: Es quien requiere la obra y financia el proyecto.
• Profesional: Puede ser un arquitecto, ingeniero o maestro mayor de obra. Es contratado por el comitente para diseñar y dirigir la obra.
• Empresa constructora: Es la encargada de llevar a cabo la ejecución material de la obra.
• Representante técnico: En algunos casos, puede aparecer esta figura como responsable técnico de la empresa constructora.

Documentación gráfica de una obra

La documentación gráfica de una obra se compone de diversos planos, entre los que se encuentran:

1. Documentación municipal (escala 1:100 - 1:50): Incluye planos de plantas, frentes y cortes para la solicitud de permiso de construcción. También contiene planos de instalación eléctrica, planos y planillas de estructuras, memoria de cálculo, planilla de locales y/o memoria descriptiva, y cualquier otro elemento que el municipio considere necesario.
2. Planos generales (escala 1:100 - 1:50): Orientados a la ejecución de la obra, simplifican la comprensión y ejecución de la misma. Pueden incluir acotaciones adicionales.
3. Planos de replanteo (escala 1:100 - 1:50): Permiten ubicar la obra en el terreno e identificar el movimiento de suelo y excavaciones necesarias.
4. Planos y plantillas de estructuras (escala 1:100): Detallan la tipología estructural proyectada, ya sea in situ, en taller o mixta.
5. Planos de instalación eléctrica (escala 1:100): Muestran la posición de centros, brazos, tomas, llaves y tableros.
6. Planos de instalación sanitaria (escala 1:100): Detallan la red de agua y desagües.
7. Planos de instalación de gas (escala 1:100): Indican la ubicación de artefactos y cañerías.
8. Planos de instalaciones especiales (escala 1:100): Incluyen instalaciones como aire acondicionado central, aire a presión, oxígeno, redes de computadoras, detectores de humo, incendio, etc. Deben ser provistos por un especialista e incluir una memoria descriptiva.
9. Planos de detalles (escala 1:25 - 1:20 - 1:10): Proveen información detallada sobre aspectos específicos de la obra, como colocación de pisos, revestimientos y detalles constructivos.
10. Planos de despiece de estructuras e instalaciones (escala 1:25 - 1:20): Detallan los componentes de las estructuras e instalaciones, como el doblado de hierros en estructuras de hormigón armado o el armado de estructuras cabriadas.
11. Planos y planillas de carpinterías (escala 1:25 - 1:20): Indican dimensiones, cantidades, detalles, materiales, montaje y posición de cada carpintería. Se acompañan de planillas y/o memorias.

Documentación escrita de una obra

La documentación escrita complementa la documentación gráfica y se compone de:

Pliegos de especificaciones técnicas

Definen técnicamente la obra y se dividen en:

• Pliego de especificaciones técnicas generales: Establece los procesos constructivos comunes a las obras de arquitectura de una zona determinada. No tiene validez universal, ya que depende de la tradición constructiva, el tipo de suelo, el riesgo sísmico, los vientos, etc.
• Pliego de especificaciones técnicas particulares: Se centra en la singularidad de cada obra. Incluye:

1. Memorias descriptivas: Detallan la solución constructiva elegida, su funcionamiento, materiales, costo aproximado y justificación de la elección.
2. Clasificación general de los ítems: Enumera las operaciones a realizar para ejecutar la obra.
3. Planilla de locales: Informe cualitativo que define el nivel de calidad y los materiales de terminación de cada local.
4. Informe de calidad de terminaciones: Especifica el tipo de terminación de acuerdo con las soluciones constructivas elegidas.
5. Memoria de calidad de insumos: Describe las características técnicas de los materiales.
6. Memoria de calidad de proceso constructivo: Detalla el proceso a seguir para la ejecución de cada ítem.
7. Programación de la obra: Organiza las tareas para cumplir con los plazos, optimizar el rendimiento, lograr el pleno empleo de mano de obra y equipos, y pautar entregas parciales y definitiva.
8. Cómputos métricos: Cuantifica cada ítem de la obra en unidades de medida.
9. Presupuesto/s: Define el precio total de la obra o de una de sus partes. Puede ser analítico (por ítem), sintético (por rubros) o global.
10. Programa de higiene y seguridad: Protocolo de seguridad para la obra.

Pliegos de especificaciones legales

Regulan la relación entre las partes y se dividen en:

• Pliego de especificaciones legales generales: Establece un marco regulador general para las relaciones entre las partes, detallando derechos y obligaciones en una región particular y con una legislación vigente.
• Pliego de especificaciones legales particulares: Establece un marco regulatorio específico para cada obra, al que las partes se someten al formalizar la relación. Incluye:

1. Contrato: Acuerdo entre dos o más personas para reglar sus derechos y contraer obligaciones.
2. Sistema técnico legal de contratación: Principios técnico-jurídicos para la ejecución de las obras.
3. Forma de pago (certificación): Define la forma de pago y las condiciones de los certificados. Los certificados deben:

• a) Describir los trabajos realizados, cantidades, valores y materiales.
• b) Confirmar la finalización satisfactoria de la obra.
• c) En administraciones públicas, ser expedidos por el director de obra y refrendados por la entidad contratante.
• d) En entidades privadas, ser expedidos por el director de obra y refrendados por la entidad contratante.
• e) En obras de gestión propia, ser expedidos por el director de obra y visados por el colegio oficial correspondiente.
• f) Contener los datos que figuren en el expediente formulario tipo de tramitación de la clasificación de la empresa.

4. Tiempo de ejecución de la obra: Programa de la obra, gráficos de avance, inversiones y certificaciones acumuladas.
5. Premios y castigos: Penalizaciones o premios por cumplimiento de plazos.
6. Fondo de reparos: Porcentaje de las certificaciones retenido para realizar reparos, reintegrado tras la recepción definitiva.
7. Garantías: Fondo depositado como garantía de solvencia de la empresa ejecutora.
8. Recepción provisoria: Acta firmada por el representante técnico y la empresa ejecutora, con plazos y condiciones para la recepción definitiva.
9. Recepción definitiva: Acta firmada por el representante técnico y la empresa ejecutora, confirmando el cumplimiento de requisitos y la devolución del fondo de reparo.
10. Devolución de garantías: Documento que especifica cuándo se desafecta la garantía depositada.

Toda la documentación gráfica y escrita se realiza en papel y soporte digital, precisando:

1. Qué debe hacerse.
2. De qué manera.
3. En qué plazos.
4. A qué precio.

Organismo regulador de edificaciones civiles en la ciudad

Las oficinas de catastro y obras privadas son los organismos que regulan las edificaciones civiles en la ciudad. Se encargan de organizar el ordenamiento territorial en el ámbito municipal para que se cumplan todas las normas legales.

Procedimiento para la aprobación de la documentación de una obra

Se presenta un expediente por mesa de entrada, solicitando la aprobación de la carpeta técnica. Se controla el cumplimiento de los requisitos legales: libre deuda, acreditación dominial y planos municipales. La carpeta debe estar sellada y visada por el colegio de profesionales, y firmada por el profesional. Una vez aprobada, se abona el derecho de construcción y se aprueban los planos. En ese momento se puede colocar el cartel de obra con el número de expediente.

Institución que agrupa a los técnicos de la provincia de Tucumán

El Colegio Profesional de Técnicos de Tucumán es la institución que agrupa a los técnicos de la provincia. Ofrece los siguientes servicios:

• Matrículas: Otorgar matrículas profesionales a técnicos medios, terciarios y universitarios de la provincia de Tucumán.
• Trámites: Realizar trámites de carpetas técnicas para su aprobación y posterior seguimiento en las empresas públicas o privadas correspondientes.
• Asesoramiento: Brindar asesoramiento técnico, legal y contable a los asociados.
• Certificación: Otorgar el certificado de habilitación de la matrícula de técnico profesional.
• Reciprocidad: Otorgar el certificado de reciprocidad de matrícula para técnicos que ejerzan en otras provincias.
• Capacitación: Brindar cursos, charlas y talleres de capacitación.

Tasa de visado

La tasa de visado es un documento expedido por un colegio profesional que certifica que un trabajo profesional ha sido revisado y cumple con los requisitos establecidos.

Tasa de visado legal (TVL)

Se fija en un 5% sobre los Honorarios Profesionales Legales (HPL) determinados previamente para todos los casos.

Tasa de visado legal (TVL) para una obra nueva

Para obras nuevas, se fija en un 9% para la determinación de los HPL y posterior cálculo de la tasa de visado. Ejemplo:

H.P.L. = x x $200000 x C.T.O. x 9%

Luego, T.V.= H.P.L. x 5%

Honorarios profesionales legales (HPL)

El porcentaje depende de la obra:

1. Obras nuevas: 9%
2. Obras de ampliación: 15%
3. Obras construidas sin antecedentes: 2,5%
4. Obras construidas con antecedentes: 1,5%
5. Obras construidas con antecedentes más ampliación: 2 + 4
6. Obras construidas sin antecedentes más ampliación: 2 + 3
7. Etc.

CTO:

• 0.85 hasta 150 m²
• 0.90 de 151 a 250 m²
• 0.95 de 251 m² en adelante

Listado de rubros e ítems

1. Trabajos preparatorios

• Limpieza del terreno (m²)

2. Movimientos de tierra

• Excavación de cimientos de muros (m³)

3. Cimientos

• Cimientos de muros (m³)

4. Estructuras

• Encadenado horizontal inferior (m³)
• Encadenado horizontal superior (m³)
• Encadenado vertical (m³)
• Losa de viguetas y bovedillas (m²)

5. Mamposterías

• Mampostería de 0.30 m bajo capa (exteriores) (m³)
• Mampostería de 0.15 m bajo capa (interiores) (m²)
• Mampostería de 0.30 m en elevación (exteriores) (m³)
• Mampostería de 0.15 m en elevación (interiores) (m²)

6. Capas aisladoras

• Capa aisladora horizontal (m²)

7. Revoques

• Grueso interior a la cal (m²)
• Grueso exterior a la cal reforzado (m²)
• Fino interior a la cal (m²)
• Fino exterior a la cal reforzado (m²)
• Toma de juntas ladrillo visto (m²)

8. Contrapisos

• Contrapiso de hormigón de ripio bruto sobre terreno natural (m²)
• Contrapiso de hormigón alivianado sobre losa (m²)

9. Revestimientos

• Azulejos blancos sobre pegamento (m²)

10. Cielorrasos

• Cielorraso de yeso aplicado (m²)

11. Pisos

• Piso cerámico común (m²)
• Piso cerámico esmaltado (m²)
• Piso de granza lavada exterior (m²)

12. Zócalos - Solias - Umbrales - Antepechos

• Zócalo cerámico común (m)
• Zócalo cerámico esmaltado (m)
• Zócalo exterior de piedra laja (m)
• Solia de madera (m)
• Umbral de madera (m²)
• Antepecho de hormigón armado (m²)

13. Aislaciones

• Aislación hidrófuga con pintura asfáltica (m²)

14. Carpinterías de madera

• Puertas bastidor y tablero con marco chapa doblada (n°)
• Puerta placa con marco chapa doblada (n°)
• Ventanas de vidrio repartido con celosía (n°)
• Ventiluz de madera (n°)

15. Instalación eléctrica

• Bocas (n°)

16. Instalación sanitaria

• Baño completo
• Cocina completa (global)

17. Instalación de gas

• Cocina (n°)
• Calefón (n°)
• Estufa (n°)

18. Pinturas

• Látex exterior para muros (m²)
• Látex interior para muros (m²)
• Impermeable para ladrillo visto (m²)
• Látex para cielorrasos (m²)
• Barniz sintético para carpintería de madera (m²)
• Esmalte sintético para carpintería metálica (m²)

19. Vidrios

• Vidrios dobles traslúcido (m²)