Derecho Real de Dominio: Concepto, Clases, Adquisición y Limitaciones

Derecho Real de Dominio

El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa está sometida a la voluntad y acción de una persona. Es el poder más absoluto sobre una cosa e incluye las facultades de uso, goce y disposición material y jurídica. Aplica tanto a bienes materiales como inmateriales. El término "dominio" se utiliza para diferenciarlo de la "propiedad intelectual".

Clases de Dominio

• Dominio perfecto: Otorga todas las facultades sobre la cosa (uso, goce, disposición). Es perpetuo y no está condicionado por derechos reales de terceros. Todo dominio se presume perfecto hasta que se demuestre lo contrario.
• Dominio imperfecto: Está sujeto a condición, plazo resolutorio o cargas reales (por ejemplo: servidumbres, usufructo). Es resoluble al fin de un plazo o ante ciertas condiciones.

Caracteres del Dominio

• Absoluto: Implica la facultad total de usar, gozar y disponer de la cosa. Sin embargo, está limitado por restricciones civiles (interés de vecinos) y administrativas (impuestas por el Estado).
• Perpetuo: Subsiste aunque no se ejerza el dominio sobre la cosa. Solo se extingue por causas legales como la prescripción adquisitiva a favor de un tercero o la expropiación.
• Exclusivo: Solo un titular puede ejercer el derecho de dominio sobre la totalidad de la cosa, aunque puede coexistir con derechos reales sobre cosa ajena, como las servidumbres, que otorgan ciertos usos a terceros.
• Excluyente: El propietario puede impedir el uso, goce o disposición de la cosa por parte de terceros y proteger su posesión (por ejemplo: cercar un terreno).

Nota: Cada carácter puede estar limitado para garantizar una función social del dominio.

Extensión del Dominio

El dominio sobre una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios. En el caso de inmuebles, incluye el subsuelo y el espacio aéreo, dentro de los límites establecidos por la legislación vigente y las normativas aplicables. Las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen al dueño, salvo prueba en contrario. Los acrecentamientos naturales (como el aluvión y la avulsión) pertenecen al dueño del terreno.

Modos de Adquisición del Dominio

Son los hechos o actos jurídicos que tienen por efecto originar el derecho de dominio en una persona:

• Apropiación: Adquisición de bienes muebles sin dueño o abandonados. Requiere capacidad del sujeto y que el bien sea susceptible de apropiación (ejemplos: bienes muebles sin dueño, animales objeto de caza o pesca, agua pluvial). No aplica a: cosas perdidas, animales domésticos aunque escapen, tesoros.
• Transformación: Creación de una cosa nueva utilizando material ajeno.
  • Si hay buena fe del transformador: Debe compensar al dueño del material.
  • Si hay mala fe del transformador: El dueño del material puede optar por reclamar la cosa transformada (pagando el mayor valor adquirido) o ser indemnizado por el valor del material y los daños.
• Accesión: Unión de cosas pertenecientes a distintos dueños.
  • De muebles: Si las cosas se unen sin que se puedan separar sin deterioro, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si no es posible determinarlo, pertenecen por partes iguales.
  • De inmuebles: Puede ser natural (aluvión: acrecentamiento paulatino por sedimentación; avulsión: acrecentamiento por una fuerza súbita de las aguas) o artificial (construcción, siembra o plantación en terreno ajeno).
• Tradición: Entrega material o jurídica de la cosa para transferir el dominio. Requiere título suficiente y modo suficiente, además de capacidad del enajenante y del adquirente (ejemplo: escritura pública e inscripción registral para inmuebles).
• Sucesión: Transmisión de los bienes y derechos del causante (persona fallecida) a sus herederos o legatarios.
• Prescripción adquisitiva (Usucapión): Adquisición de un derecho real por la posesión continuada durante el tiempo establecido por la ley.
  • Breve: Requiere justo título y buena fe. Plazo: 10 años para inmuebles, 2 años para muebles registrables.
  • Larga: No requiere justo título ni buena fe. Plazo: 20 años para inmuebles.

Acciones Reales

Son los medios legales para defender los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio:

• Acción reivindicatoria: Tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento. Permite recuperar el bien cuando un tercero lo posee sin derecho.
• Acción confesoria: Compete contra cualquiera que impida los derechos inherentes a la posesión de otro, sobre todo las servidumbres activas.
• Acción negatoria: Compete contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño, atribuyéndose sobre la cosa una servidumbre indebida. Su finalidad es la defensa de la libertad del derecho real.
• Acción de deslinde: Procede cuando existe un estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos. Permite fijarla de manera cierta.

Limitaciones al Dominio

El ejercicio del derecho de dominio está sujeto a límites impuestos por la ley, tanto en interés privado como público.

Limitaciones en interés privado

Se establecen principalmente para regular las relaciones de vecindad, buscando evitar daños o molestias intolerables a los vecinos (por ejemplo, por ruido, humos, olores, luminosidad, vibraciones).

Limitaciones en interés público

Son restricciones administrativas impuestas por el Estado por razones de higiene, seguridad, salubridad, urbanismo, etc. (Ejemplo: Prohibir construcciones que superen cierta altura en determinadas zonas, normas sobre medio ambiente).

Tipos de restricciones administrativas:

• Obligaciones de dejar hacer: Obligar al propietario a permitir ciertas acciones en su propiedad (ejemplo: permitir la colocación de nombres de calles en las esquinas de su edificio).
• Obligaciones de no hacer: Prohibir ciertas acciones o usos (ejemplo: no construir más allá de cierta altura o con determinados materiales).
• Obligaciones de hacer: Exigir al propietario la ejecución de ciertas obras o acciones (ejemplo: la limpieza de terrenos baldíos, la conservación de fachadas).

Cláusulas de Inenajenabilidad

Son disposiciones legales o contractuales que limitan la facultad de disposición jurídica del titular del derecho real de dominio privado (venta, transferencia, donación).

• En actos a título oneroso: Son nulas las cláusulas que prohíben enajenar a persona alguna de manera absoluta. Pueden ser válidas si se refieren a persona/s determinada/s.
• En actos a título gratuito: Son válidas si su plazo no excede de diez años. Si no se fija plazo o es mayor, se entiende limitado a diez años. El plazo es renovable expresamente por un lapso no mayor.
• En actos por causa de muerte (testamentos): Son nulas las cláusulas que afecten las porciones legítimas de los herederos forzosos o impliquen una sustitución fideicomisaria prohibida por la ley.

Nota: La prescripción liberatoria es un modo de extinción de las obligaciones por la inacción del acreedor durante el tiempo establecido por la ley, no un modo de adquisición del dominio, aunque se relaciona con la seguridad jurídica.