Derecho de Propiedad: Ocupación, Comunidad de Bienes y Propiedad Horizontal

LA OCUPACIÓN

47. Ocupación: concepto y requisitos

Según los artículos 609 y 610 del Código Civil (CC), la ocupación es un modo originario de adquirir la propiedad (no los derechos reales limitados) mediante la toma de posesión de cosas que carezcan de dueño, sean apropiables por su naturaleza, y con ánimo de convertirse en propietario.

Requisitos:

• Sujeto: Basta con la capacidad jurídica, no siendo precisa la capacidad de obrar. El artículo 443 del CC legitima a los menores e incapacitados a adquirir la posesión, pero con la reducción lógica de exigir capacidad natural de entender y querer ejercer el poder de hecho. Las personas jurídicas adquieren la propiedad mediante la ocupación por sus órganos y empleados (CC).
• Objeto: Debe ser apropiable por naturaleza y carente de dueño. Es decir, no pueden ser objeto de usucapión las cosas que estén fuera del comercio (dominio público, por ejemplo) ni aquellas que no carezcan de dueño. En cuanto a los bienes inmuebles, no pueden adquirirse por ocupación, pues la propiedad de los inmuebles carentes de dueño pertenece a la Administración General del Estado, de acuerdo a la Ley de Patrimonio de la Administración Pública.

48. Tesoro oculto y diferencia con hallazgo

Concepto

El artículo 352 del CC afirma que el tesoro es, a efectos de la ley, cualquier depósito oculto e ignorado de alhajas, dinero u objetos de lujo, cuya legítima pertenencia no conste.

Régimen general

El artículo 351 del CC afirma que el tesoro oculto pertenece al dueño del terreno donde se hallase. Si el tesoro se hallase en el terreno de otro, o del Estado, y por casualidad, la mitad se aplicará al descubridor. Si los efectos descubiertos fueran interesantes para la Ciencia o las Artes, el Estado podrá adquirir el tesoro por su justo precio, y en conformidad a lo declarado.

Régimen jurídico especial de los bienes que posean los valores propios del Patrimonio Histórico español

Artículo 44 de la Ley de Patrimonio Histórico Español:

1. Son bienes de dominio público todos los objetos y restos materiales que posean los valores del Patrimonio histórico español, y sean descubiertos por remociones de tierra, obras de cualquier índole, excavaciones… El descubridor deberá comunicar a la Administración competente el descubrimiento en el plazo máximo de treinta días, e inmediatamente cuando se trate de hallazgos casuales. En ningún caso se aplicará lo dispuesto por el artículo 351 del CC.
2. Una vez comunicado el descubrimiento, y hasta que los objetos sean entregados a la Administración competente, al descubridor se le aplicará las normas del depósito legal, salvo que los entregue a un Museo público.
3. El descubridor y el propietario del lugar tendrán derecho a un premio en metálico correspondiente a la mitad del valor que en tasación legal se le atribuya. En el supuesto de que se tratase de dos o más descubridores o propietarios, se mantendrá esta proporción.
4. El incumplimiento de las obligaciones expuestas en este artículo privará al descubridor, y en su caso, al propietario del derecho al premio indicado, y los objetos quedarán de inmediato puestos a disposición de la Administración competente, todo ello sin perjuicio de las responsabilidades a que hubiere lugar y las sanciones que procedan.
5. Se exceptúa de lo dispuesto en este artículo las partes integrantes de la estructura arquitectónica de los inmuebles que estén inscritos en el Registro de Bienes de Interés Cultural. No obstante, el hallazgo también deberá ser notificado a la Administración competente en un plazo máximo de treinta días.

Diferencia entre tesoro y hallazgo

En el hallazgo, el dueño o legítimo poseedor, según las circunstancias, se presume que puede ser localizado. En el tesoro, atendiendo a estas mismas circunstancias, se puede presumir con probabilidad cercana a la certeza que el dueño no podrá ser localizado, y tampoco, por tanto, la cadena de sucesores. Aunque el CC no establezca como requisito la antigüedad del tesoro, sí que constituye una de las circunstancias que permiten deducir la imposibilidad de identificar al propietario o legítimo poseedor mediante el procedimiento utilizado en el hallazgo.

49. Hallazgo y diferencia con tesoro

Según el artículo 615 del CC, el que encontrare una cosa mueble que no sea tesoro, debe restituirla a su anterior poseedor. Si éste no fuera conocido, deberá consignarla inmediatamente en poder del Alcalde del pueblo donde se hubiese verificado el hallazgo. El alcalde deberá publicar el hallazgo en la forma acostumbrada, dos domingos consecutivos. Si la cosa mueble no puede conservarse sin deterioro, o sin hacer gastos que reduzcan su valor, se venderá en pública subasta después de que hubiesen pasado 8 días desde el segundo anuncio sin haberse presentado el dueño, y se depositará su precio. Si tras dos años desde la segunda publicación del hallazgo, el dueño no hubiese aparecido, se adjudicará la cosa o su valor al que la hubiese hallado. Tanto éste como el propietario estarán obligados, cada cual en su caso, a satisfacer los gastos.

Según el artículo 616, si se presentase a tiempo el propietario, éste deberá abonar, a título de apremio, al que hubiese hecho el hallazgo, la décima parte de la suma o del precio de la cosa encontrada. Si el valor del hallazgo excediese las 2000 pesetas, el premio se reducirá a la vigésima parte en cuanto al exceso.

Diferencia con el tesoro

En el hallazgo, atendiendo a las circunstancias, se presume que el dueño o poseedor legítimo puede ser localizado. En cambio, en el tesoro, de acuerdo a esas mismas circunstancias se puede presumir con probabilidad cercana a la certeza, que el dueño no podrá ser localizado y, por tanto, tampoco la cadena de sucesores. Aunque el CC no exija la antigüedad del tesoro, ésta destaca como una de las circunstancias que permiten deducir la imposibilidad de identificar al dueño de acuerdo al procedimiento utilizado en el hallazgo.

COMUNIDAD DE BIENES

50. Principios rectores de la comunidad de bienes

Los principios rectores que se relacionan son los correspondientes a la comunidad romana, que es la reflejada en el Código Civil. En la medida que dicha regulación es, en buena medida, derecho dispositivo, pueden verse alterados por pacto expreso, sin que dejemos de estar ante una comunidad de bienes. El único límite que establece el CC son los preceptos imperativos que impiden el recurso a la comunidad de bienes germánica por pacto entre comuneros.

Los requisitos están recogidos en el CC, y son los siguientes:

• Predominio de la autonomía privada, aunque existe el deber de respetar los límites que fijan los preceptos imperativos de la comunidad romana.
• Participación en las cargas y beneficios en proporción a las cuotas, que se presuponen iguales excepto si hay prueba que demuestre lo contrario.
• Los acuerdos para la administración y mejor disfrute de la cosa han de adoptarse por mayoría de intereses o cuotas, no de comuneros, ni de cuotas y comuneros.
• Se precisa acuerdo unánime para hacer “alteraciones en la cosa común”, incluyéndose en esta categoría el perfeccionamiento de los actos de disposición de la cosa común.
• Existe libertad individual de cada comunero, sin necesidad del consentimiento del resto, para:
  • Enajenar su cuota, salvo derecho de retracto de comuneros.
  • Renunciar a su cuota, librándose de los gastos de conservación.
  • Promover la división de la comunidad mediante la división de la cosa de acuerdo a las cuotas de cada uno, o su venta y posterior distribución del precio.

51. División de la comunidad de bienes

La división de la comunidad mediante la división de la cosa común y la asignación de partes proporcionales a las respectivas cuotas se contemplan como un derecho esencial de todo comunero, siendo además imprescriptible. La única excepción a este derecho es el pacto de indivisión, contemplado en el CC, por unanimidad, y cuya duración máxima es de 10 años prorrogables por nuevo acuerdo unánime. La división puede hacerse por los propios comuneros, por árbitros o amigables componedores designados por éstos, y si fuera imposible, por la vía judicial.

Que la cosa sea esencialmente indivisible no constituye un obstáculo para la división de la comunidad, únicamente para que dicha división se verifique mediante la división de la cosa. Según el artículo 404 del CC, en tal caso, y si no se lograra la adjudicación de la cosa a uno de los comuneros con la correspondiente indemnización por parte de éste al resto, se procederá a la enajenación de la cosa común y a la posterior distribución del precio en proporción a las cuotas.

Mayores problemas plantea la interpretación del artículo 401, que excluye la posibilidad de la venta de la cosa común cuando, de hacerse, ésta resultara inservible para el uso al que se destina. Algunos autores afirman que dicho artículo impide la división de la comunidad mediante la división de la cosa común cuando ésta resultase inservible para el uso que se destina, pero que no impide la división de la comunidad mediante la enajenación de la cosa y su posterior distribución del precio, como dispone el artículo 404 del CC para la cosa “esencialmente indivisible”.

Otros autores afirman que dicho artículo impide la división de la comunidad, ya sea mediante la división de la cosa, o su enajenación, por tanto es un supuesto de excepción al derecho de división de la comunidad, basado en la utilidad derivada de la propia comunidad. (Un ejemplo podría ser el de 4 propietarios de fincas que ostentan la propiedad de 20 postes y 800 metros de cable de línea telefónica que comunican la línea telefónica desde el tendido general hasta sus respectivas parcelas, y aunque la división pudiera hacerse, el artículo 404 del CC impide la división de la comunidad pues la “cosa común” resultaría inservible para el uso que se destina, y por tanto quedaría vetado todo derecho de división de los comuneros.

PROPIEDAD HORIZONTAL Y CONJUNTOS INMOBILIARIOS

52. Régimen de propiedad horizontal: concepto y título constitutivo

Concepto

En el régimen de propiedad horizontal (PH) corresponde al dueño de cada piso o local, el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio susceptible de aprovechamiento independiente, y la copropiedad con los demás dueños de pisos de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes (Ley de Propiedad Horizontal - LPH).

Título constitutivo

Es el que instaura el régimen de PH. Puede otorgarse por el propietario del edificio antes de iniciar la venta, por acuerdo unánime de los propietarios, o por resolución judicial, siendo esos mismos los requisitos para su posterior modificación (LPH).

Necesariamente ha de incluir la descripción del inmueble en su conjunto y de cada uno de los pisos o locales independientes y la cuota de participación que corresponda a cada uno de éstos en los elementos comunes del inmueble (LPH). Además podrá contener, no siendo imprescindible, un estatuto que incluya reglas sobre el ejercicio del derecho, y uso del edificio y de los elementos privativos, que no perjudicará a terceros si no está inscrito en el Registro de la Propiedad (LPH).

53. Régimen general en propiedad horizontal

1. En elementos privativos

Si no afectan a la seguridad, a la estructura general o configuración del edificio, pueden realizarse por el propietario sin más requisito que la comunicación previa al presidente (LPH).

2. En elementos comunes

2.1 Obras necesarias para la conservación

Es obligatorio realizarlas, y cualquiera de los propietarios puede exigirlas, debiendo contribuir todos en proporción a su cuota o lo previsto en el Estatuto.

2.2 Nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no afecten al título constitutivo y no se requieren para la conservación

No pueden ser exigidas, requieren de un acuerdo adoptado por mayoría de propietarios y cuotas. Los disidentes no vienen obligados a costearlas si su importe excede el de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes.

2.3 Nuevas instalaciones, servicios o mejoras que afecten al título constitutivo

Se precisa de acuerdo unánime, excepto las actuaciones u obras que tienen una regulación especial.

54. Régimen especial en propiedad horizontal a favor de discapacitados o ancianos

No afectan al título constitutivo

• Si no exceden de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes: Existe la obligación de hacerlas por la comunidad y todos los propietarios han de costearla según su cuota, con afección real de su respectivo local o piso (artículos 10.2 y 10.5 de la LPH).
• Si exceden de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes: Se exige un acuerdo mayoritario que obligará a todos los propietarios en función de sus cuotas (artículo 11.3 de la LPH).

Afectan al título constitutivo

Si afectan al título constitutivo, se exige un voto favorable mayoritario de propietarios y cuotas, que obligará a todos los propietarios en función de sus cuotas. Se podrán computar como votos favorables los votos de los ausentes debidamente informados y citados de acuerdo a la Ley, que no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días naturales al secretario por comunicación que permita tener constancia de la recepción. Los acuerdos válidamente aceptados obligan a todos los propietarios a contribuir al gasto (artículo 17.1 de la LPH).

55. Régimen especial: otras actuaciones reguladas tanto si afectan al título constitutivo como si no

1. Infraestructuras comunes de telecomunicación, comunes o privativas de energía solar, o para el acceso de nuevos suministros energéticos colectivos

• A. Requiere el voto favorable de 1/3 de los propietarios y cuotas de participación, no pudiendo obtener la mayoría computándose los votos de quienes no asistieron ni se opongan en 30 días hábiles a partir de la notificación en 30 días.
• B. El coste de instalación y mantenimiento posterior no puede imponerse a quienes no votaron expresamente a favor en la junta, aunque la nueva infraestructura será elemento común a los restantes efectos.
• C. Los que no contribuyeron y desean luego acceder al servicio pueden hacerlo abonando el importe que les hubiese correspondido, actualizado con el interés legal (artículo 17.2 de la LPH).

2. Sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior cuya finalidad sea mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble

• A. Precisa del voto favorable de 3/5 de propietarios y cuotas, obligando a todos en el gasto.
• B. Si los equipos “tienen un aprovechamiento privativo” basta 1/3 de los propietarios y cuotas, y el sistema de coste será idéntico al del supuesto anterior (artículo 17.2 de la LPH).
• C. Para el enchufe del cochecito eléctrico en una plaza individual de garaje, sólo se requiere la comunicación previa a la comunidad, corriendo el coste a cargo de los interesados directos (artículo 17 regla 3ª de la LPH).

3. Establecimiento o supresión de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general

• A. Requiere el voto favorable de 3/5 de los propietarios y cuotas de participación, pudiéndose computarse como votos favorables los de los propietarios ausentes debidamente citados y notificados legalmente, y que no manifiesten su discrepancia por comunicación al secretario que permita tener constancia de su recepción en el plazo de 30 días naturales (artículo 17.1 párrafos 2º y 4º de la LPH).

56. Régimen general de los acuerdos y su impugnación en el régimen de propiedad horizontal

1. Acuerdos que afectan al título constitutivo o a los Estatutos (artículo 17.1 de la LPH)

• Regla general: Unanimidad, pudiendo computarse como favorables los votos de los ausentes debidamente informados y citados legalmente, si no mostrasen su discrepancia en el plazo de 30 días por comunicación al secretario que permita tener constancia de su recepción.
• Excepciones:
  • Obras que faciliten el acceso a ancianos o minusválidos (mayoría de propietarios y cuotas, con posibilidad de computar el voto entre ausentes) (artículo 17.1 de la LPH).
  • Acuerdos relativos a infraestructuras comunes de telecomunicación, comunes o privativas de energía solar, o para el acceso de nuevos suministros energéticos colectivos (mayoría de 1/3 de propietarios y cuotas y sin posibilidad de computar voto de ausentes) (artículo 17.2 de la LPH).
  • Acuerdos relativos a los equipos para mejorar la eficiencia energética o hídrica (3/5 o 1/3 de los propietarios y cuotas según el caso) (artículo 17.3 de la LPH).
  • Establecimiento o supresión de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general (3/5 de los propietarios y cuotas pudiendo computar el voto de ausente) (artículo 17.1 de la LPH, párrafos 2º y 4º).

2. Resto de acuerdos (artículo 17.4 de la LPH)

En la primera convocatoria exige mayoría de propietarios y cuotas, y en la segunda convocatoria mayoría de propietarios y cuotas de asistentes. Además, si no se puede alcanzar así la mayoría, el juez, a instancia de parte, en el mes siguiente a la segunda junta, resolverá en equidad.

3. Impugnación (artículo 18 de la LPH)

Puede plantearse por los propietarios que salvaron su voto, los ausentes, o quienes indebidamente fueron privados de su derecho de voto (excepto morosidad del impugnante).

• Si el acuerdo fuera contrario a una ley imperativa, el plazo no caduca ni prescribe (según Jurisprudencia).
• Si el acuerdo fuera contrario a una ley no imperativa o al Estatuto, caduca en el plazo de 1 año (desde su adopción, o si el impugnante no compadeció en la junta, desde su notificación con los requisitos de la LPH).
• Si fuera lesivo para la comunidad o algún propietario, el plazo de caducidad es de 3 meses.