Derecho de Propiedad y Contratos de Construcción en Chile: Aspectos Clave y Normativas

Derecho a la Propiedad y su Regulación en Chile

Artículo 21: Libertad de Actividades Económicas

Las actividades económicas son libres, salvo que contravengan la moral, el orden público o la seguridad nacional. El Estado solo puede participar con autorización de una ley especial.

Artículo 22: No Discriminación Arbitraria en el Ámbito Económico

El Estado no debe discriminar arbitrariamente en el ámbito económico, y solo podrá otorgar beneficios o impuestos específicos mediante una ley, con una evaluación anual de los costos en la Ley de Presupuestos.

Artículo 23: Libertad para Adquirir Bienes

Todos tienen libertad para adquirir bienes, salvo los que son de dominio común o nacional, con excepciones establecidas por una ley de quórum calificado en caso de interés nacional.

• Es un derecho absoluto.
• Es un derecho exclusivo.
• Es un derecho perpetuo.
• Es un derecho que confiere tres atributos o facultades esenciales: usar, gozar y disponer del bien o cosa.

La Expropiación

La expropiación es un acto administrativo que priva del dominio de un bien mediante ley, con un procedimiento legal y compensación por el daño patrimonial causado.

El Contrato de Construcción

Carlos Molina y Víctor Ríos definen el contrato de construcción como el acuerdo en que el propietario encarga al contratista la ejecución de una obra según un proyecto, en el plazo y precio acordado. El contrato de construcción ha logrado alcanzar una fisonomía propia, relegando las normas del Código Civil a un segundo plano, dando paso a una regulación autónoma.

Tipos de Contratos de Construcción

Contrato Consensual

Se perfecciona solo con el consentimiento de las partes, sin necesidad de formalidades adicionales.

Ejemplo: Un acuerdo verbal entre el dueño de un terreno y un ingeniero para supervisar una obra.

Contrato Bilateral

Ambas partes se obligan mutuamente a cumplir con una prestación.

Ejemplo: Un contrato de obra donde el constructor se compromete a realizar una edificación y el propietario a pagar.

Contrato Oneroso y Conmutativo

Las partes reciben un beneficio y las prestaciones son equivalentes en valor.

Ejemplo: Un contrato de construcción donde el propietario paga un monto acordado por el servicio y el constructor realiza la obra.

Contrato de Resultado

Una de las partes se compromete a obtener un resultado específico.

Ejemplo: El constructor entrega una obra terminada en un plazo determinado, respondiendo si no se logra.

Contrato de Ejecución Diferida

Las obligaciones se cumplen en el futuro.

Ejemplo: El constructor empieza a edificar en una fecha futura, tras obtener permisos municipales.

Contrato Innominado

No está tipificado en la ley, pero es válido por cumplir los requisitos generales de los contratos.

Ejemplo: Un acuerdo entre una constructora y un proveedor de software de gestión de obra, sin un tipo de contrato específico.

Contrato “Intuito Personae”

Las cualidades personales son esenciales para el cumplimiento.

Ejemplo: Un contrato con un arquitecto renombrado para diseñar un edificio.

Contrato de Adhesión

Una de las partes impone las condiciones, y la otra solo puede aceptarlas o rechazarlas sin poder modificarlas.

Ejemplo: Una constructora firma un contrato con una empresa de suministros, aceptando sus condiciones sin poder modificarlas, como precio y plazos.

Contrato a Suma Alzada

El contratista realiza la obra por un precio global fijo, sin importar los costos reales.

Ejemplo: Una constructora acuerda construir un edificio por $500 millones, sin que el precio cambie, aunque varíen los costos.

El contratista asume el riesgo de variaciones en los costos de la obra, pero si surgen modificaciones o trabajos extraordinarios, estos pueden afectar el precio y plazo, debiendo ser pagados al contratista.

Contrato de Construcción a Serie de Precios Unitarios

El contratista cobra según precios unitarios por cada unidad de trabajo. Se combinan precios unitarios para tareas indefinidas y suma alzada para tareas definidas.

Contrato por Administración Delegada

El propietario delega la administración del proyecto a un tercero, quien gestiona la obra y los recursos.

Ejemplo: Un inversionista contrata una empresa para gestionar la construcción de un edificio, asumiendo los costos el propietario.

Contrato de Obra Privada

Un particular o empresa privada encarga la construcción de una obra para su uso o beneficio.

Ejemplo: Una empresa privada contrata a una constructora para construir una planta de producción industrial.

Contrato de Obra Pública

Una entidad gubernamental encarga la construcción de una obra para uso público o colectivo.

Ejemplo: El Ministerio de Obras Públicas contrata una empresa para construir un hospital o carretera con fondos públicos.

Formación del Consentimiento en Contratos de Construcción

Contratos entre Privados

La oferta debe ser expresa, seria y completa para ser válida, y su aceptación debe ser pura, simple y oportuna, o condicional, lo que puede generar una contraoferta.

Contratos de Obra Pública

• Decreto N° 75 de 2004 del Ministerio de Obras Públicas, que aprobó el “Reglamento para Contratos de Obras Públicas”.
• Decreto N° 236 de 2002 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que aprobó las “Bases Reglamentarias de Contratación para los Servicios de Vivienda y Urbanización”.
• Ley 19.886 Bases sobre Contratos Administrativos de Suministro y Prestación de Servicios y su Reglamento, regula las licitaciones de obras públicas, estableciendo requisitos de inscripción, presentación de ofertas, garantías y formalidades para la adjudicación y perfeccionamiento del contrato.

El Contrato de Promesa

Es un acuerdo preparatorio en el que las partes se obligan a celebrar un contrato futuro, debiendo constar por escrito y fijarse un plazo para su celebración.

La Compraventa

Es un contrato bilateral, oneroso, consensual (salvo bienes raíces), principal y traslaticio de dominio, donde el comprador paga en dinero por la cosa vendida. Implica que la cosa vendida sea comerciable, lícita, determinada y existente, con un precio en dinero, serio y determinado; el vendedor debe entregar la cosa y garantizarla, mientras que el comprador debe recibirla y pagar. En la venta de predios rústicos, la entrega puede ser por deslindes o cabida, y si hay discrepancias importantes, se pueden solicitar ajustes en el precio o la entrega de la cabida correcta.

El vendedor debe garantizar la posesión pacífica y útil de la cosa vendida, sanear la evicción (incluyendo restitución del precio, costas legales, frutos, costas de demanda y aumento de valor), y puede extinguir esta obligación por renuncia (si es de buena fe) o prescripción en 4 años.

Derecho Comercial y sus Fuentes

El comercio es la intermediación entre productores y consumidores con ánimo de lucro, regulado por el derecho comercial, el cual es progresivo, uniforme e internacional. El Código de Comercio chileno de 1867 regula contratos mercantiles y ha sido complementado por varias leyes, organizándose en cuatro libros.

Fuentes del Derecho Comercial

• Código de Comercio: Ley principal que regula las operaciones mercantiles en Chile.
• Leyes mercantiles: Reglas específicas que complementan o modifican el Código de Comercio.
• Código Civil: Suple cuando no hay normativa mercantil específica.
• Costumbres mercantiles: Prácticas repetidas en el comercio, aceptadas como normas.
• Tratados internacionales: Normas creadas a través de acuerdos internacionales en el comercio.

Las Costumbres Mercantiles

Son normas creadas por la repetida observancia de comerciantes y suplen vacíos legales o interpretan contratos. El Código de Comercio las reconoce como fuente formal (art. 4) y elemento interpretativo (art. 6). Requieren ser uniformes, públicas, repetidas y aceptadas como deber, y se prueban mediante sentencias o escrituras públicas.