Deberes Urbanísticos del Promotor

Deberes del Promotor en Actuaciones Urbanísticas

Deberes Generales del Promotor (DEBERPromocionActuTrans)

1. Entrega de Suelo para Vialidades y Dotaciones Públicas: Entregar a la administración el suelo reservado para vialidades, espacio libre, zonas verdes y dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritos. Esto incluye aquellos suelos cuya ordenación adscrita a la dotación pública de vivienda esté sometida a algún régimen de protección con destino exclusivo al alquiler.
2. Entrega de Suelo al Patrimonio Público: Entregar a la administración, con destino al patrimonio público del suelo, el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente a un porcentaje (5-10%) de la edificabilidad media ponderada de la actuación. La legislación podrá reducir/incrementar este porcentaje hasta un máximo del 20%. La legislación determinará los casos y condiciones en las que se sustituye la entrega de suelo por otras formas de cumplimiento del deber.
3. Costear y Ejecutar Obras de Urbanización: Costear y ejecutar las obras de urbanización previstas en la actuación, así como las infraestructuras de conexión y no forzosa existencia generadas por servicios.
4. Entrega de Obras e Infraestructuras: Entregar las obras e infraestructuras que deben formar parte del dominio público.
5. Garantizar el Realojo: Garantizar el realojo de los ocupantes legales que precisen desalojo y su retorno cuando tengan derecho a él.
6. Indemnizar a Titulares de Derechos: Indemnizar a los titulares de derechos sobre construcciones y edificaciones que deban ser demolidas, así como las obras e instalaciones que no se conserven.

Actuaciones Dotacionales (Actudota)

A los deberes anteriores se exige, con la siguiente salvedad:

1. Entrega de Suelo para Patrimonio Público: Entrega a la administración de suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de edificabilidad media ponderada de la actuación, atendiendo solo al incremento de edificabilidad media ponderada que resulte de la modificación de la ordenación.
2. Entrega de Suelo para Dotaciones Públicas: Entrega a la administración de suelo para dotaciones públicas relacionadas con el reajuste de la promoción.

Actuaciones de Edificación (ActuEDIF)

Es exigible el cumplimiento de los deberes 5 y 6, así como completar la urbanización de terrenos con los requisitos y condiciones establecidas.

Características Excepcionales (CARACTEXCEP)

En caso de imposibilidad técnica o económica inviable, los instrumentos de ordenación urbanística podrán eximir del cumplimiento de los deberes de nueva entrega de suelo a actuaciones sobre zonas con alto grado de degradación e inexistencia material de suelo disponible en el entorno inmediato. También se aplicará a aumentos de densidad o edificabilidad para sustituir infravivienda.

Núcleos Tradicionales (SOBREnucletradi)

En núcleos tradicionales asentados en el medio rural, se comparten los deberes establecidos anteriormente, de acuerdo con las características que se le atribuyan en la legislación.

Parcela Mínima (PARCEMIN)

Módulo urbano racional de suelo, de acuerdo con los usos previstos por el planeamiento, de forma que con dimensiones inferiores a esa parcela llegaríamos a resultados edificatorios alejados de lo conveniente. Se regula atendiendo a la dimensión o superficie mínima según el tipo de edificación/regulación. Depende fundamentalmente del ancho mínimo de fachada, de inscribir un círculo de diámetro dado o la inclinación máxima para el límite lateral.

El reglamento de zonas define la parcela en suelo urbano y urbanizable por las proporciones de suelo en las que se subdivide la manzana/parcela edificable, la que cumple las condiciones de dimensión, formal y ubicación que exige el plan/solar parcela legalmente dividida o conformada y urbanizada según los requisitos exigidos/linde parcela línea perimetral que delimita la parcela/linde frontal delimita la parcela del vial o espacio libre/cerramiento parcela: elemento constructivo dispuesto sobre los lindes que separa la parcela/parcela mínima S mínima que tiene la parcela para ser edificable/frente parcela longitud del linde frontal/circunferencia inscrita círculo que se puede inscribir en la parcela/ángulo medio forma el linde frontal de la parcela con el linde contiguo.

Parcelación (PARCELAC)

La parcela mínima da lugar a la operación técnica de parcelación, que divide un lote de terreno tomando como módulo la parcela mínima. Tiene dos efectos:

• Naturaleza Física: Determina el espacio susceptible de ser aprovechado por edificación independiente.
• Jurídica: Segrega jurídicamente, dando lugar a fincas independientes con propia personalidad.

Toda parcelación urbanística queda sujeta a licencia o aprobación del proyecto que la incluya. La solicitud de licencia de parcelación, cuyo procedimiento de expedición coincide con la licencia de obra, se acompaña de la documentación del proyecto de parcela y debe constar de memoria justificativa, plano de ordenación urbanística, plano parcelario de origen o catastral, y plano de conjunto.

Plan de Acción Territorial sobre Prevención del Riesgo de Inundación (PATRI)

Plan de acción territorial de carácter sectorial sobre prevención del riesgo de inundación, aprobado el 28 de enero de 2003 por el Consell General. Clasifica el suelo en zonas de inundación según la frecuencia de estos y teniendo en cuenta la clasificación del suelo, así como las infraestructuras viales. Tiene en cuenta posibles variables para determinar el riesgo. En un municipio, considera las condiciones de drenaje superficial del terreno de agua caída en su ámbito, como cuencas vertientes. Se reflejará el dominio público hidráulico y zonas de servidumbre y policía, zonas de riesgo de inundación y cauces, zonas de acumulación de agua y zonas inundables. Las zonas de riesgo del PATRI se clasifican como suelo no urbanizable, salvo que ya estén clasificadas como suelo urbano. Define una zona según el nivel de riesgos que tiene, en consecuencia, en cuanto a la clasificación del suelo y posible edificación como usos. También tiene en cuenta viales, infraestructuras y propone medidas para evitar riesgos.

Ejemplo de PATRI

Infraestructura verde y paisaje, protección de la huerta valenciana, litoral, entorno metropolitano de Elche, Vega Baja y forestal.

Instrumentos de Protección del Paisaje

Estudio de Paisaje

Analiza la ordenación urbana y territorial, así como los procesos que inciden en el paisaje, en planes sometidos a evaluación ambiental y territorial estratégica, fijando objetivos de calidad paisajística y estableciendo medidas de protección, ordenación y gestión. Contiene una breve descripción del plan, objetivos y relación con otros planes, caracteriza el paisaje y determina su valoración y fragilidad, delimita y analiza los recursos paisajísticos, también análisis visual, objetivos de calidad, alternativas de medidas y acciones para el cumplimiento de objetivos y prevenciones.

Estudio de Integración Paisajística

Valora los efectos sobre el carácter y percepción del paisaje de planes no sometidos a evaluación ambiental y territorial estratégica, como proyectos y actuaciones de incidencia paisajística. Establece medidas para evitar efectos negativos. Contiene descripción y definición del alcance de la actuación, análisis de alternativas, caracterización del paisaje, relación con otros planes, valoración de la integración paisajística y visual, medidas y acciones, resultados y conclusiones.

Programa de Paisaje

Concreta las actuaciones necesarias para garantizar la prevención, mejora y puesta en valor del paisaje que requiere intervención. Contiene identificación de problemas y conflictos, delimitación gráfica, definición de objetivos y beneficios, descripción literaria y gráfica de medidas, cronograma de actuaciones y estudio económico-financiero.

Plan General de Ordenación Urbana (PGxaCsuelo)

Antes era establecer la ordenación pormenorizada. Cuando un Plan Parcial así lo desarrolla, el suelo urbano será objeto de ordenación pormenorizada. En suelo urbano define la ordenación pormenorizada, salvo situación de planeamiento diferido (PRI, ED). La definición de la ordenación pormenorizada en suelo urbano la realiza el POP, el PG al igual que el PGE resuelve la ordenación estructural también en suelo urbano. Se gestiona mediante actuaciones aisladas. Se obtiene licencia de obra de modo inmediato. Si el suelo está incluido en una unidad de ejecución, la licencia no se concede hasta que se gestione por un PAI. En suelo urbanizable, el PG y PGE resuelve la ordenación estructural y se divide en sectores que requieren Plan Parcial para detallar la ordenación pormenorizada y PAI. En suelo no urbanizable se establece distinción entre común y protección (construcciones y edificaciones aisladas propias del medio rural para cada zona).

Ordenación Estructural (ORD.ST)

Sirve para dotar de cohesión global a la ordenación urbana, integrando en un conjunto armónico las diversas determinaciones correspondientes a cada parte del territorio. Es el modelo básico o esqueleto del plan. Dentro se integra la red primaria de dotaciones públicas dentro del ámbito municipal y se define en el PGE. Clasifica el suelo, establece las condiciones básicas para el desarrollo y sostenibilidad, define zonas de uso del suelo vertebrando con infraestructura verde y red primaria.

Ordenación Pormenorizada (ORDPORM)

Conlleva la regulación suficiente y precisa del destino urbanístico de cada terreno y construcción. Desarrolla y concreta la ordenación estructural y regula el uso del suelo y la edificación. Se define en el POP, PP, reforma interior o estudio de detalle por el Ayuntamiento.

Estudio de Detalle (STU.DETAL)

Define volúmenes y alineaciones sin que se pueda modificar otra determinación propia del plan que desarrolla. Se formulará para áreas delimitadas por planes de rango superior, debiendo comprender una manzana o unidad urbana equivalente completa. Para realizar un estudio debe haber un plan sobre el que actuar. Puede crear un nuevo vial o suelo dotacional que precise remodelar la tipología o morfología del volumen ordenado o ampliarlo, pero sin alterar las funciones de los previstos en el plan. Contendrá plano de información, memoria justificativa, plano de ordenación y análisis gráfico de volúmenes.

Edificación Fuera de Ordenación (EDIFUERA.ORD)

El plan expresará qué construcciones están fuera de ordenación por incompatibilidad de determinaciones, en las que solo autoriza obras de conservación. Si el plan no dictamina otra cosa, se entienden fuera las que ocupan viario público previsto por el plan y espacios libres previstos, salvo que sean construcciones que armonicen con el entorno ajardinado. Debe establecer un régimen transitorio para la realización de obras y actividades en edificaciones que no son compatibles con el plan y se autenticarán obras de reforma y mejora y cambios de actividad para no ser inadecuado. El exceso de construcción sobre el aprovechamiento objetivo previsto hasta la reedificación no computa como aprovechamiento adjudicado a su titular al determinar la cesión o el costo de urbanización que corresponda.