Contratos de Construcción y Servicios: Claves, Tipos y Obligaciones

Definiciones Clave

CONTRATO: Acto jurídico mediante el cual dos o más partes manifiestan su consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales.

CONTRATO DE SERVICIOS: Una persona (prestador) se obliga a favor de otra (comitente) a proveer un servicio a cambio de una retribución. La obligación es realizar una actividad, independientemente de su eficacia.

CONTRATO DE OBRA MATERIAL: Una persona (contratista) se obliga a favor de otra (comitente) a realizar una obra material a cambio de una retribución. Se promete un resultado eficaz, reproducible o susceptible de entrega.

Clasificación de los Contratos

CONTRATO BILATERAL: Las partes se obligan recíprocamente.

CONTRATO A TÍTULO ONEROSO: Las ventajas que recibe una parte son consecuencia de una prestación que ha hecho o se obliga a hacer a la otra. El Código Civil y Comercial de la Nación (C.C.C.N.) admite la posibilidad de que sea gratuito. Implica una suma de dinero entre el comitente y la empresa constructora.

CONTRATO A TÍTULO GRATUITO: Se asegura una ventaja a una de las partes, independiente de cualquier prestación a su cargo. Es gratuito si las partes lo pactan o si se presume la intención de beneficiar.

CONTRATO CONMUTATIVO: Las ventajas para todas las partes son ciertas y las obligaciones y derechos están definidos sin nivel de riesgo.

CONTRATO CONSENSUAL: Se perfecciona con el mero consentimiento.

CONTRATO NOMINADO: Está regulado en el Código Civil.

CONTRATO INFORMAL: No requiere un protocolo especial.

La obra puede tener un plazo determinado. El contrato existe antes de que la obra se termine. No es necesaria la entrega de la obra de arquitectura para que el contrato se manifieste.

La obligación del Comitente es pagar y la de la Empresa Constructora es hacer. Existe una tercera obligación: no hacer.

Medios Utilizados y Cooperación de Terceros

MEDIOS UTILIZADOS: A falta de acuerdo, el contratista o prestador elige libremente los medios de ejecución.

COOPERACIÓN DE TERCEROS: El contratista puede valerse de terceros, salvo que se haya estipulado lo contrario o que la naturaleza de la obligación exija que sea realizada personalmente. En cualquier caso, conserva la dirección y responsabilidad.

Precio

El precio se determina por contrato, ley, usos o, en su defecto, por decisión judicial.

PRECIO = costo + beneficio

Los contratos de obra y servicios deben tener precio y tiempo definidos. El comitente debe conocer el plazo y el costo de la obra.

Obligaciones de las Partes

Obligaciones del Contratista o Prestador

1. Ejecutar el contrato según lo acordado y sus conocimientos.
2. Informar al comitente sobre aspectos esenciales del cumplimiento.
3. Proveer los materiales adecuados.
4. Usar diligentemente los materiales.
5. Ejecutar la obra o servicio en el tiempo convenido.

Obligaciones del Comitente

1 Pagar la retribución. 2 Proporcionar la colaboración necesaria. 3 Recibir la obra.

Muerte de las Partes

MUERTE DEL COMITENTE: No extingue el contrato, salvo que la ejecución se vuelva imposible o inútil.

MUERTE DEL CONTRATISTA O PRESTADOR: Extingue el contrato, salvo que el comitente acuerde continuarlo con los herederos.

Contrato de Construcción

Es un CONTRATO DE OBRA MATERIAL entre el Comitente y la Empresa Constructora para la ejecución de una obra a cambio de un pago.

EJEMPLO DE CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN: MANO DE OBRA – MANO DE OBRA Y MATERIALES. El contrato SOLO de materiales es de COMPRAVENTA.

Estructura del Contrato de Construcción

1 Contrata: Resumen del contrato.

2 Pliego de condiciones:

A. Cláusulas Generales o Jurídicas

1. Objeto y Partes. 2. Obligaciones y Derechos de las partes. 3. Economía de la Obra. 4. Ejecución de la Obra. 5. Responsabilidad del director de Obra. 6. Rescisión del Contrato. 7. Adicionales. 8. Disposiciones varias.

B. Cláusulas Específicas o Técnicas

C-3. Planos y planillas: documentación gráfica. C-4. Cómputo Métrico: lo hace la empresa, que oferta un precio, no un presupuesto. C-5. Presupuesto. C-6. Plan de obra.

Diferencias entre Contrato de Construcción y de Honorarios

Son vínculos distintos: uno es para servicios profesionales (obra intelectual) y el otro para negocios (obra material).

Elementos Esenciales del Contrato de Construcción

Precio

Tiempo estimado

Tipos de Contratos de Construcción según la Cantidad de Empresas

1. CONTRATO ÚNICO DE CONSTRUCCIÓN: El comitente contrata una empresa, que puede tener subcontratistas.

COMITENTE → EMPRESA CONSTRUCTORA → EMPRESA SUBCONTRATADA / OPERARIOS

2. CONTRATOS SEPARADOS DE CONSTRUCCIÓN: El comitente contrata varias empresas constructoras.

COMITENTE → EMPRESA 1 → OPERARIOS 1 -- → EMPRESA 2 → OPERARIOS 2---- → EMPRESA 3 → OPERARIOS 3

3. SIN CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN – POR ADMINISTRACIÓN: El comitente construye con sus empleados.

COMITENTE → OPERARIOS

LOCACIÓN DE COSA: Contrato de alquiler (única locación en el C.C.C.N.)

Director de Obra

Lo elige el comitente. Es el consultor que supervisa la obra en su nombre.

¿Qué condición debe tener? Persona humana con título habilitante y matriculada.

Dirigir la obra, visualizar su calidad y vicios, controlar las liquidaciones de la empresa, convertir las liquidaciones en certificados para el pago.

Es importante conocer la composición de un contrato de construcción para asesorar correctamente al comitente.

La supervisión es una obra material, aunque el trabajo del arquitecto es intelectual.

ASPECTOS EN LA OBRA

Técnicos -Administrativos-Jurídicos-Económicos

PROCESO DE OBRA Y CONTRATO DE CONTRUCCION

PROCESO DE OBRA: plazo de ejecución física (cuando la obra empieza y termina físicamente).

PLAZO DE OBRA: entre el Acta de Inicio de Obra hasta el Acta de Recepción Provisoria.

ACTA DE INICIO DE OBRA: acta que se hace antes de la ejecución de la obra física.

Aparecen los vicios aparentes que se van solucionando a medida que se van produciendo en la obra.

ACTA DE RECEPCIÓN PROVISORIA: acta que se hace cuando la obra termina de forma física.

El Comitente, el Representante Técnico de la Empresa Constructora y el director de Obra van a firmar esta acta. En este día el comitente empieza a usar la obra.

Aparecen los vicios ocultos. El Comitente le avisa al director de Obra que sucedió y el director se lo comunica a la Empresa Constructora y le pide la reparación de eso.

Comienza el plazo de garantía.

PLAZO DE GARANTÍA: cantidad de meses que el comitente va a probar la obra. Se encuentra en las Cláusulas Jurídicas del Contrato en la Cláusula de Ejecución de Obra.

ACTA DE RECEPCIÓN DEFINITIVA: acta que se hace cuando termina el plazo de garantía.

Contrato de Construccion - por tipo y cantidad de empresas

el contrato es el consentimiento de ambas partes, sea escrito o no.

ajusto alzado, por coste y  costas y por unidad tecnica, es para cuando hay empresa constructora.

El AJUSTE ALZADO, si nose especifica como sehace lahora en la clausula de economiase debe suponer que es por ajustalzado.

SISTEMAS DE CONTRATACION TEORICA 4 

SISTEMAS DE CONTRATACIÓN

La obra puede ser contratada por ajuste alzado, también denominado "retribución global", por unidad de medida, por coste y costas o por cualquier otro sistema convenido por las partes. La contratación puede hacerse con o sin provisión de materiales por el comitente. Si se trata de inmuebles, la obra puede realizarse en terreno del comitente o de un tercero.

Si nada se convino ni surge de los usos, se presume, excepto prueba en contrario, que la obra fue contratada por ajuste alzado y que el contratista es quien provee los materiales.

1. AJUSTE ALZADO

Sistema con precio predeterminado, fijo e inadmovible (se conoce al inicio del contrato).

Para poder usarlo, se debe tener el proyecto completo y un pliego de condiciones detallado para hacer el computo.

El proyectista nos va a dar para cotizar la obra la documentación técnica (todos los planos y el pliego de condiciones). La empresa constructora lo que hace es hacer justamente con esa documentación un cómputo para tener de referencia con el que le hizo el proyectista y de esa forma poder cotizar.

Este contrato no permite ninguna modificación de ninguna de las partes. 

Se liquida por medición o por porcentaje. Liquidaciones acumulativas (descuento de lo que hicieron - lo que hicieron que ya les pague) o por rubro.

Se arma por rubros.

TIPOS

• AJUSTE ALZADO RELATIVO (admite adicionales, ) ES EL MAS USADO MONTO MAXIMO: 20% DEL MONTO TOTAL DE LA OBRA

• AJUSTE ALZADO RIGUROSO (no admite adicionales, es un precio único y final de la obra, y solo se podria modificar si el comitente lo pide y la constructora lo acepta, pero eso no modifica ⅕ total de la obra y ademas NO modifica las caracteristicas de la obra, NO mas de un 20%)  EN OBRAS PUBLICAS

La empresa proyectista es la que hace el presupuesto + computo metrico +(materiales, mano de obra y beneficio) y de ahi va a licitación.

2. A COSTE Y COSTAS EJ: REFACCION O REMODELACION no decirle ni por osmosis que es una obra de servicio. Deber ser perfecta hasta donde este consumada. No puede ser inacabada, es acabada hasta ese momento de manera perfecta.

Sistema sin precio predeterminado.

Funciona en base a los gastos de obra y de beneficio de la empresa constructora.

Se debe especificar en el contrato los alcances de cada uno de los conceptos coste y costas.

En ajuste alzado para saber quién gano una licitación lo voy a saber por el precio. En este caso con el BENEFICIO. Me va a cotizar con el beneficio. Ese es el diferencial que va a tener en cuenta el comitente y el director de obra para decidir.

COSTE: gastos – COSTAS: beneficio 

Liquidaciones no acumulativas. Es un desembolso de gastos + beneficios. NO PODES ACUMULAR NADA. COBRAS TODO DE UNA Y DE LLENO.

No admite adicionales. Porque no hay precio, se va cobrando a medida que avanza la obra.

Si la obra se contrata por el sistema de ejecución a coste y costas, la retribución se determina sobre el valor de los materiales, mano de obra y de otros gastos directos e indirectos.

Cláusula de tope, yo como comitente firmó que puedo gastar un millón de pesos, termine o no la obra. Puedo dejar ir a la empresa constructora.

Lo que sabe el comitente es cuanto gana la empresa como beneficio pero NO sabe el valor del rubro.

1. POR UNIDAD TECNICA

OBRA POR PIEZA O MEDIDA: los dos se hacen por rubro

Si la obra fue pactada por pieza o medida sin designación del número de piezas o de la medida total, el contrato puede ser extinguido por cualquiera de las contratantes concluidas que sean las partes designadas como límite mínimo, debiéndose las prestaciones correspondientes a la parte concluida.

Si se ha designado el número de piezas o la medida total, el contratista está obligado a entregar la obra concluida y el comitente a pagar la retribución que resulte del total de las unidades pactadas.

Sistema con precio predeterminado (se conoce al inicio del contrato). 

Se liquida por medición o por porcentaje. Liquidaciones acumulativas. 

Se arma por rubros.

TIPOS

• UNIDAD DE MEDIDA (m2): se contrata el total de las unidades COLOCACION DE ZÓCALO

El contrato culmina una vez finalizada la obra (cumplida la ejecución total de las unidades)

• UNIDAD SIMPLE: se contrata unidad por unidad MODULOS

El contrato culmina con cada unidad que queda terminada

2. POR ADMINISTRACION

Sistema donde NO HAY EMPRESA.

La comitente contrata empleados – operarios. Directamente el propietario es el que hace contrato de trabajo con cada uno de sus operarios.

No hay contrato de construcción. 

No hay liquidaciones.

Los materiales los compra el comitente.

COMO SE LIQUIDA EN LOS SISTEMAS DE CONTRATACIÓN

Ajuste Alzado y Unidad Técnica: se liquida por acumulación 

Coste y Costas: se liquida por concepto de gastos

LIQUIDACIÓN: documento que le presenta la empresa al D.O por las tareas efectuadas (para cobrar ese trabajo).

CERTIFICADO: documento que toma la liquidación como precedente y le presenta el D.O al Comitente. Es la verificación de la liquidación.