El Contrato de Compraventa: Claves y Aspectos Legales

Contrato de Compraventa: Concepto, Elementos y Efectos Jurídicos

Concepto (Art. 1445 CC)

El contrato de compraventa es un acuerdo bilateral en el que el vendedor se obliga a entregar una cosa determinada al comprador, a cambio de un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Objeto del Contrato de Compraventa

Los elementos esenciales del contrato de compraventa son la cosa y el precio. La ausencia de cualquiera de estos elementos invalida la existencia del contrato.

La Cosa

• Debe ser determinada o determinable. Se considera determinada cuando es única e irrepetible.
• Puede ser una cosa futura. Si la cosa futura no llega a existir, el comprador no está obligado a pagar el precio.

El Precio

• No es imprescindible que su cuantía esté fijada en el momento de la celebración del contrato, pero sí que sea determinable sin necesidad de un nuevo acuerdo entre las partes.
• No puede dejarse al arbitrio de una de las partes contratantes.
• Las partes, por regla general, fijan libremente el precio, salvo excepciones legales.

Forma del Contrato

La compraventa es un contrato consensual, es decir, se perfecciona por el mero consentimiento de las partes. Rige el principio de libertad de forma, por lo que puede ser verbal o escrito, salvo que la ley exija una forma específica (ej: escritura pública para bienes inmuebles).

Obligaciones de las Partes

El contrato de compraventa se perfecciona cuando hay acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque no se hayan entregado. De este acuerdo surgen obligaciones recíprocas:

Obligaciones del Vendedor

1. Entrega de la cosa (traditio): No siempre implica entrega material. Puede ser:
   • Real (entrega física).
   • Simbólica (otorgamiento de escritura pública, entrega de llaves).
   • Consensu (acuerdo de las partes, si la cosa ya está en poder del comprador).
2. Saneamiento por evicción: El vendedor responde si el comprador es privado de la cosa por un tercero con mejor derecho. Requisitos:
   • Demanda judicial de un tercero contra el comprador.
   • Notificación de la demanda al vendedor.
   • Sentencia firme favorable al tercero demandante.
   Efectos: El vendedor debe restituir el precio, frutos, costas del proceso y gastos del contrato.
3. Saneamiento por vicios ocultos: Si la cosa tiene defectos graves no manifiestos en el momento de la venta, y que la hacen impropia para su uso o disminuyen su valor, el comprador puede (dentro de los seis meses siguientes a la entrega):
   • Desistir del contrato (acción redhibitoria).
   • Exigir una rebaja proporcional del precio (acción quanti minoris).

Obligaciones del Comprador

1. Pago del precio: En el tiempo y lugar fijados en el contrato. A falta de pacto, en el tiempo y lugar de la entrega de la cosa.

Transmisión de la Propiedad

La celebración del contrato, por sí sola, no transmite la propiedad. En el Derecho español, se aplica la teoría del título y el modo:

• Título: El contrato de compraventa (genera la obligación de entregar).
• Modo: La entrega o traditio (transfiere la propiedad).

Extinción del Contrato

El contrato de compraventa se extingue por diversas causas, entre ellas:

• Cumplimiento: Entrega de la cosa y pago del precio.
• Desistimiento: Facultad de una de las partes de dar por terminado el contrato, en los casos previstos por la ley o el propio contrato.
• Resolución: Por incumplimiento grave de una de las partes.
• Retracto:
  • Retracto convencional: Pacto por el que el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, dentro de un plazo determinado, devolviendo el precio y otros gastos.
  • Retracto legal: Derecho de adquisición preferente que la ley otorga a determinadas personas (ej: copropietarios, colindantes) en caso de venta de un bien.
• Otras causas generales de extinción de los contratos (ej: nulidad, anulabilidad, rescisión).