Comunidad de Bienes, Copropiedad y Expropiación Urbanística en España

Comunidad de Bienes y Copropiedad

Comunidad de Bienes

Los artículos 392 a 406 del Código Civil español regulan la comunidad de bienes. El artículo 392 establece: "Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece en una situación de indivisión a varias personas".

A falta de un contrato o incluso de disposiciones esenciales, una comunidad de bienes se rige por las prescripciones de este título. La comunidad constituye el género y la copropiedad la especie. La primera puede recaer sobre toda clase de derechos, mientras que la copropiedad solamente recaerá sobre cosas específicas y determinadas que son las susceptibles de propiedad.

La comunidad existe cuando un derecho corresponde en común a varios sujetos y puede ser:

• Singular o universal: según se refiera a determinados derechos de manera singular o formando un patrimonio.
• Convencional o incidental: según que los partícipes la hayan constituido de manera voluntaria, o hubiese surgido por derivación de otro hecho, como la sucesión hereditaria a favor de varios herederos, o la confusión o mezcla de cosas muebles.
• Ordinaria o forzosa: siendo esta excepcional y caracterizada por excluir la libre división.

Comunidad por Cuotas o Comunidad de Mano en Común

La primera también llamada comunidad romana y la segunda comunidad alemana o germánica.

En la primera, los sujetos cotitulares se encuentran unidos por la unidad de la cosa en la que tienen una participación patrimonial. En la segunda, existe un vínculo personal entre los partícipes al que se haya subordinada la relación real.

En la primera, los titulares lo son de una cuota que representa la medida de su derecho del que pueden disponer libremente. En la segunda, la relación es personal o familiar entre los sujetos y excluye la libre sustitución de cualquiera de ellos, lo que impide la existencia de cuotas negociables. Aunque las voluntades de estos partícipes son distintas, se deben manifestar conjuntamente de manera que los acuerdos han de ser adoptados en mano común.

Copropiedad

En relación con la copropiedad, a partir del artículo 392 del Código Civil podemos definirla como aquella situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece en esa situación de indivisión a varias personas. El Código Civil adopta el sistema romano de división por cuota que recae sobre un objeto considerado en su unidad.

Derechos en Relación con la Cosa Común

Los derechos en relación con la cosa común son los de uso y disfrute, así como conservación de la cosa común, de administración, defensa en juicio y reivindicación a la misma y de alteración y disposición.

En relación con los primeros, el artículo 394 dispone: “cada participe se podrá servir de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los coparticipes utilizarla según su derecho.

A pesar de que el derecho de cada copropietario se encuentra limitado a una cuota indivisa, no es ajeno a la propiedad de la cosa considerada en su unidad, mientras dura la indivisión, con la consecuencia de que ningún copropietario puede tener una situación de precario respecto de la cosa común o a parte de ella.

En orden a esto, el artículo 393 nos dice que el concurso de las partes tanto en los beneficios como en las cargas debe ser proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirán que son iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad y, por ello, todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir en los gastos de conservación de la cosa común y sólo podrá eximirse de esta obligación al que renuncie a la parte que le pertenece al dominio.

Administración de la Cosa Común

Para la administración de la cosa común son los acuerdos adoptados por mayoría y así se recoge en el artículo 398 de nuestro Código Civil. Nos dice que para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos adoptados por la mayoría de los partícipes.

Si no resultara mayoría o si esa fuese gravemente perjudicial para los intereses de la cosa común, el juez proveerá a instancia de parte lo que corresponda, incluso llegar a nombrar un administrador.

Cuando parte de esas cosas perteneciesen de manera privada a alguno de los partícipes o alguno de ellos, y la otra fuera común solamente se podría aplicar lo dicho anteriormente. En cambio, cuando no se trate de la administración sino de actos de disposición, no basta con la mayoría, sino que se exige la adopción de un acuerdo por unanimidad. Así, el artículo 397 del Código Civil nos dice que ninguno de los propietarios puede, sin el consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común aunque de ellas se pudiesen obtener ventajas.

La mayoría a la que se refiere el Código Civil no es la personal de los copropietarios sino las de participaciones de esa situación de copropiedad, ya que ha de resultar del acuerdo de los partícipes que represente la mayor cantidad de intereses en la comunidad.

Son actos de administración los que permiten contrarrestar los efectos del paso del tiempo en el valor de las cosas; son los que permiten salvar el valor presente de una cosa sin comprometerla en el futuro; son los que permiten que una cosa se incremente con un valor que las circunstancias permitan aprovechar sin necesidad de exponerse a un riesgo o de sufrir un quebranto.

Derechos de los Copropietarios sobre su Cuota

En relación con los derechos de los copropietarios sobre su cuota es fundamental lo que dice el artículo 399 del Código Civil: todo copropietario tendrá la plena propiedad de su parte, así como sus frutos que le corresponda, pudiendo en consecuencia enajenarla, cederla o incluso hipotecarla, y aún sustituir a otro en su aprovechamiento salvo que se tratase de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación y de la hipoteca con relación a los copropietarios, se encontrará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad.

Extinción de la Copropiedad

Finalmente, la copropiedad se extingue cuando se procede a esa división de la cosa común, aunque hay que distinguir si es una cosa divisible o indivisible.

Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, y cada uno de ellos podría pedir en cualquier momento que se dividiese esa cosa común. Ahora bien, a veces resulta válido el pacto que se establece de conservar esa cosa indivisa por un periodo que no excediese de 10 años, aunque esa situación se podría prorrogar por otro tiempo y además es una acción imprescriptible, por tanto la división de esa cosa común la puede llevar a cabo todo copropietario que tenga la libre administración y disposición de los bienes.

El procedimiento para poder hacer esta función puede ser de 3 maneras: 2 extrajudiciales y 1 enteramente judicial; en los dos primeros casos esa tarea la pueden llevar a cabo los propios interesados o a veces árbitros nombrados a voluntad de los partícipes.

Expropiación Urbanística

Procedimiento General

El acta de ocupación se extenderá a continuación del acta de pago, acompañada de un justificante del mismo, o en su caso de consignación o del depósito.

Ésta acta, para que pueda cumplir tal condición de título inscribible, debe reunir los requisitos que se contemplan en el Reglamento Hipotecario y en el de Expropiación Forzosa.

Como es lógico, es el expropiante o en su caso al beneficiario a quien le corresponde solicitar la necesaria inscripción en el registro público correspondiente de la transmisión o constitución de los derechos que haya tenido lugar para la expropiación forzosa. Tratándose de bienes inmuebles o de derechos reales sobre los mismos, esta inscripción se debe tener en el Registro de la Propiedad.

Si la finca no está inscrita se practicará la correspondiente inmatriculación, como contiene el artículo 62 del Reglamento de Expropiación Forzosa en relación con los bienes de dominio público.

Si la expropiación tiene por objeto el dominio de un inmueble, se debe de inscribir la correspondiente transmisión de acuerdo con los ya citados artículos 8 y 52, y se verificarían las cancelaciones de las cargas, de los gravámenes y de los derechos reales que afecta la cosa expropiada, excepto aquellos que se mantengan por ser compatibles con el fin de la expropiación. En el caso de que el titular del Registro de la Propiedad fuese el beneficiario de la expropiación, se procedería a la cancelación del derecho expropiado y en los demás casos se inscribirá ese derecho expropiado a nombre del beneficiario.

Nos referimos al procedimiento general en el que los asientos registrales a que dan lugar los actos expropiatorios son los ordinarios, esto es, la inscripción definitiva de la propiedad de la finca expropiada. Cuando la expropiación hubiese sido declarada de urgencia, cabe la posibilidad de practicar la anotación preventiva dirigida a publicar la ocupación inicial del bien expropiado tal y como resulta de lo que se dispone en el art. 60 del Reglamento de Expropiación Forzosa.

Esquema de la Adquisición de Bienes y de su Ocupación

1. Verificar quién es la administración expropiante (ej. ayuntamiento).
2. Realizar una reedición del expediente y de los gastos al órgano expropiante.
3. Verificar el expediente de libramiento en la ordenación de los pagos remitiendo dicho libramiento a las provincias.
4. Realizar el señalamiento de los pagos con un anuncio de ellos en el Boletín Oficial de la Provincia (BOP) con el aviso de pago al alcalde, con un comunicado del pago a los interesados.
5. Verificar el acto de pago.
6. Establecer la fijación de los plazos para el desalojo dándole la correspondiente comunicación a los interesados.
7. Realizar el acto de ocupación.
8. Realizar la inscripción en el registro.

Glosario de Términos en la Expropiación Forzosa

Instituciones del Proceso Expropiatorio

¿Quién es el expropiante?

Es el titular de la potestad expropiatoria, es decir, el sujeto activo de la expropiación. Para su identificación se deben establecer unos requisitos previos:

• El expropiante ha de ser un sujeto dotado de poder público, o lo que es lo mismo, una persona jurídica, capaz de ser titular de este tipo de potestades.
• Si la expropiación hoy día se realizase por causas de utilidad pública o de interés social, se le debe de exigir al expropiante la cualidad de ser responsable de algunos de éstos ámbitos.

¿Quién será el expropiado?

Es la persona que debe soportar la expropiación, aquella sobre cuyos derechos actúa la expropiación.

El expropiado es parte necesaria en el expediente y es quien debe de percibir el justiprecio.

En las expropiaciones urbanísticas, siempre que no estuviesen motivadas por el incumplimiento de deberes de esta índole, la administración actuante, podría satisfacer el justiprecio por medio de la adjudicación equivalentes que estuviesen situados en la misma área de reparto que las expropiadas.

¿Qué es el justiprecio expropiatorio?

La fijación de este constituye el momento capital de los expedientes de expropiación. Por ello se puede decir que el resto de los momentos preceden a éste.

La expropiación es una conversión de derechos y, por ello, se concibe el justiprecio como una garantía del administrado al representar este el valor de sustitución de la cosa expropiada.

Las leyes del suelo prevén la posibilidad del pago del justiprecio mediante la adjudicación de terrenos equivalentes que se encuentren situados en las mismas áreas de reparto que los expropiados y por convenio con el afectado también se pueden adjudicar terrenos que estén situados fuera de esa área.

Para la determinación de este justiprecio la administración puede aplicar el procedimiento “de tasación conjunta o individualmente”.

El justiprecio expropiatorio de aquellos terrenos incluidos en una unidad de ejecución que se vaya a desarrollar por el sistema de expropiación se debe determinar en función de su valor urbanístico.

¿Qué es el acta de ocupación?

Es un documento administrativo que se extiende a continuación del acta de pago y que constituye con ésta el título que se debe de inscribir de la transferencia de la propiedad por expediente expropiatorio.

Una vez levantada el acta de ocupación, se entiende que la administración ha adquirido libre de cargas la finca o fincas, y una vez levantada este acta y apareciesen terceras personas interesadas y no tenidas en cuenta en el expediente, éstos conservaran y podrán ejercer cuantas acciones personales que pudiesen corresponderle para percibir el justiprecio o las indemnizaciones expropiatorias e incluso discutir su cuantía.

¿Qué es el acta de pago?

Es un documento administrativo formal que se extiende para acreditar el pago del justiprecio en el expediente de expropiación forzosa.

Llegado el momento del pago del justiprecio solo se procedería a hacerlo efectivo, consignándose en caso contrario, a aquellos interesados que aporten una certificación registral a su favor en la que conste haberse extendido la nota del Reglamento Hipotecario o en su defecto, los títulos que acrediten este derecho completando a través de certificaciones negativas del Registro de la Propiedad referidas a la misma finca descrita en los títulos; si existiesen cargas deberían comparecer los titulares de la misma. Y cuando existan pronunciamientos de registros contrarios a la realidad, podría pagarse el justiprecio a quienes lo hubiesen rectificado o desvirtuado por cualquiera de los medios que señala la legislación hipotecaria a través de un acta de notoriedad.

¿Qué es la reversión expropiatoria urbanística?

Se trata de un derecho real administrativo de adquisición a favor del expropiado, en cuya virtud el propietario al que se le privó de una finca por razones urbanísticas, podría recobrar la propiedad si no se realizase la ordenación urbana que justificó la privación.

Si lo que justifica y legitima la privación singular de la propiedad o de derechos o intereses patrimoniales legítimos en los que la expropiación consiste, es la realización de un fin de utilidad pública o interés social así declarado con los requisitos formales que establecen, lógico es que cuando no se produzca la afectación del bien al fin concreto de motivo de expropiación, el expropiado puede recuperarla.

No se puede dar la reversión cuando concubiesen algunas de las siguientes circunstancias:

a) Que el nuevo uso asignado igualmente fuese público o dotacional: a estos efectos se equiparan al uso dotacional público, la calificación para la construcción de viviendas sujetas de algún régimen de protección pública, con mantenimiento por parte de la administración de la titularidad del suelo afectado.

b) Que el uso dotacional que motivó la expropiación hubiese sido efectivamente implantado y mantenido durante ocho años.

¿Qué es la expropiación sancionadora?

Es la que procede cuando no se opte por la aplicación del régimen de venta forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad: Esta situación se puede aplicar:

• Por inobservancia a los plazos establecidos para la urbanización de los terrenos y su edificación, o en general, de los deberes básicos establecidos en la Ley del Suelo.
• En los supuestos de parcelación ilegal en suelo no urbanizable o incluso, en suelo urbanizable programado en cuyo caso, se deduciría que el justiprecio el importe de la multa que se imponga finalmente los juzgados de expropiación forzosa con organismos creados con el cometido de definir la controversia relativos a la fijación de los justiprecios. Aunque materialmente realicen funciones de carácter pericial fijando una valoración y de carácter judicial decidiendo una controversia, su naturaleza no es pericial ni jurisdiccional sino netamente administrativa.