Compraventa en Derecho Romano: Elementos, Obligaciones y Pactos

EMPTIO - VENDITIO

Emptio-venditio significa en castellano compraventa. Es un contrato consensual, bilateral, perfecto y de buena fe por el que una de las partes, llamada vendedor, se obliga a entregar a otra, llamada comprador, una cosa y a garantizarle la pacífica posesión y disfrute de esa cosa a cambio de un precio cierto en dinero. La compraventa está perfecta desde el momento en el que existe el acuerdo acerca de la cosa y el precio, con independencia de que se hayan entregado.

Elementos

La cosa

Ha de ser intracomercium (debe de ser objeto de comercio). En época clásica se discutía si podía ser objeto de comercio las cosas fungibles. También podía ser objeto de compraventa cosas corporales o incorporales (derechos). También cosas muebles, individuales y colectivas. También cabía la compraventa de cosas futuras, que revestía dos modalidades:

• Emptio Spei: compra de la expectativa de que algo llegue a existir. Un ejemplo es cuando alguien compra a un pescador la pesca que tenga ese día. Un ejemplo actual es, por ejemplo, la quiniela, la primitiva, etc.

El precio

• Tiene que ser determinado o determinable. La determinación puede ser objetiva (señala el precio de mercado en una fecha determinada) o subjetiva (al arbitrio de un tercero).
• El precio tiene que ser verdadero, no puede ser simulado. No habría venta, sino una donación si el vendedor acuerda con el comprador que no le va a exigir precio.
• También se discutía si el precio tenía que ser necesariamente en dinero, y debido a esto existía discusión entre la escuela sabiniana y la proculeyana. Los sabinianos opinaban que no era necesario que el precio fuese en dinero, mientras que los proculeyanos opinaban lo contrario. El método proculeyano fue el que subsistió hasta la época justinianea.
• Otro problema es el de si el precio tiene que ser justo, es decir, adecuado en relación al objeto. En época clásica regía un criterio de economía de mercado: las cosas valen lo que se pague por ellas. En época posclásica y hasta la época justinianea se impuso la idea de que las cosas tienen un precio justo, y por eso en esa época cuando alguien vendía un inmueble con un precio inferior a la mitad de su valor podía pedir la rescisión del contrato y el comprador podía elegir entre devolver la cosa o pagar el importe que faltaba.

Formales

No existen puesto que es un contrato consensual.

Obligaciones de las Partes

Comprador

La obligación fundamental del comprador es la del pago del precio, y ese pago provoca el traspaso de la propiedad del dinero. Con respecto al comprador se plantea un problema que es el riesgo en la compraventa. En época clásica regía el principio Periculum est emptoris (el riesgo del comprador). Este principio tenía algunas matizaciones: aquí el Periculum se refiere a riesgos o riesgos de fuerza mayor (terremoto), entonces el comprador tiene que pagar el precio. Y ese riesgo que soportaba el comprador tiene una contrapartida en la obligación de custodia del vendedor. El vendedor respondía de la pérdida de la cosa en los casos que no hubiese fuerza mayor. El caso más normal es el del hurto, en el que el vendedor tiene que responder de la obligación. El momento de traspaso del riesgo al comprador es el de la perfección de la compraventa. Esto supone que en el caso de una compraventa condicional, la perfección del contrato no se produce hasta el momento en que se cumple la condición.

Vendedor

Su obligación fundamental es la de entregar la cosa. Esa entrega tiene la finalidad de facilitar al comprador la pacífica posesión y el disfrute de la cosa. Y se consideró que la obligación de buena fe implicaba que el vendedor realizase todos los actos necesarios para hacer propietario al comprador. Si lo que recibía era una Res Mancipi debía realizar una Mancipatio o una In Iure Cessio. Si era una Res Nec Mancipi era suficiente con la Traditio, llevada a cabo por el propietario.

Evicción y Vicios Ocultos

Había evicción cuando un tercero en un proceso vencía al comprador y le privaba de la posesión de la cosa. Solo podía reclamar el comprador al vendedor cuando se produjera la evicción con independencia de que le fuera vendida una cosa ajena. La responsabilidad por evicción no existía desde el principio, sino que se produjo tras una evolución que pasó por distintas fases.

Primero: la responsabilidad por evicción se daba en la mancipatio. En este caso cuando el comprador se veía privado de la cosa en un proceso judicial por un tercero podía ejercitar contra el vendedor la Actio Auctoritatis. El comprador podía conseguir el doble del precio que hubiera pagado. Pero para poder ejercitar esa actio era requisito imprescindible que el comprador hubiera notificado al vendedor la existencia del litigio.

Segundo: cuando no se realiza la transmisión por mancipatio, lo que se solía añadir era una Stipulatio Duplae, que tenía las mismas consecuencias que la mancipatio (podía conseguir el doble del precio que hubiera pagado). El vendedor tenía que pagar el doble del precio de la cosa en caso de evicción. En un principio la evicción no era elemento natural de la compraventa, sino accidental, por lo que hacía falta realizar un pacto expreso para que produjera efecto. En un momento posterior, la evicción se convierte en elemento natural de la compraventa, concretamente en época clásica. Y por medio de la acción que corresponde al comprador que es la Actio Empti, el comprador puede reclamar al vendedor que asuma la garantía por evicción cuando no la hubiese hecho.

Una tercera obligación del vendedor es el responder por vicios ocultos de la cosa. En época primitiva mediante la mancipatio, las declaraciones que hiciese el transmitente sobre las cualidades de la cosa o ausencia de defectos daba lugar a que el adquirente pudiera interponer la Actio Auctoritatis o la Actio de modo Agri. En general el vendedor tenía que responder de todas las declaraciones que realizara. En época clásica el vendedor tiene que responder de los vicios de la cosa que había ocultado al comprador.

Pactos que se Pueden Agregar

Son cláusulas que resultaban vinculantes de las partes:

1. Les Commi Soria: se tiene por no celebrado el contrato cuando el comprador deja de pagar el precio dentro del plazo señalado. En ese caso tiene que devolver la cosa con los frutos producidos por esta.
2. In Diem Additio: el vendedor se reserva la facultad de rescindir el contrato si dentro de cierto tiempo se aparece otra persona que ofrece mejores condiciones que el comprador.
3. Pactum Displicentiae: el comprador se puede apartar del contrato en un plazo dado si la mercancía no es de su agrado.
4. Pactum de Retroemendo: el vendedor se reserva la cualidad de rescatar la cosa dentro de cierto tiempo mediante la restitución del mismo precio que pagó el comprador.
5. Pactum de Retrovendendo: el comprador se compromete a vender la cosa al vendedor si quería transmitirla de nuevo.

Estos pactos son usuales hoy en día, solo que son conocidos con otros nombres.