Comisiones, Gastos y Riesgos en Préstamos Hipotecarios: Todo lo que Necesitas Saber

Comisiones en Préstamos Hipotecarios

Las comisiones son cantidades, distintas de los intereses, que las entidades de crédito cobran por la prestación de sus servicios.

Condiciones

• Deben ser solicitadas en firme o aceptadas expresamente por el cliente.
• Deben responder a servicios efectivamente prestados o a gastos habidos.
• Las entidades deberán informar previamente a los clientes el importe de las comisiones por los servicios que vayan a prestarles, así como el de los gastos que vayan a repercutirles.

Tipos de Comisiones

• De apertura.
• Por emisión de cheque bancario.
• Por modificación de condiciones o cambio de garantías.
• Comisión por reembolso anticipado.

Comisión de Apertura

Se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo. En préstamos en divisas, incluirá cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo.

Comisión por Modificación de Condiciones o Cambio de Garantías

Ejemplos:

• Modificar las condiciones de financiación.
• Aceptación de un nuevo deudor o avalista tras la revisión del riesgo.

Comisión por Emisión de Cheque Bancario

Cuando el cliente solicite que ésta emita un cheque bancario no a su nombre, sino a nombre de un tercero, por ejemplo, al vendedor del inmueble.

Préstamos Inmobiliarios Anteriores a la LCCI

Amortización Anticipada Parcial o Total No Subrogatoria

Para los préstamos concedidos antes del 09/12/2007, la entidad de crédito recibirá una comisión. En caso de cancelación total, la comisión será del 1%.

Amortización Total Subrogatoria

En préstamos concedidos antes del 09/12/2007, la entidad recibirá una comisión. Si la cancelación es total, se cobrará de comisión el 1% si fue concedido antes del 13/11/2003; después de esa fecha, la comisión será del 0,5%.

Compensación por Desistimiento

Si se trata de un préstamo variable o fijo, formalizado desde el 9/12/2007, solo podrán cobrar si el prestatario es una persona física o empresa pequeña, si lo han pactado previamente, una cantidad en concepto de compensación: 0,5% dentro de los primeros 5 años y 0,25% después.

Estimación de los Gastos de los Productos Accesorios

Actualmente, con las vinculaciones a la hipoteca, es posible reducir el tipo de interés nominal hasta un 1,5%. Para que se produzca la reducción de intereses, se deberá contratar un pack de productos que incluirán como mínimo, seguro de hogar y vida, y domiciliación de la nómina.

En cuentas corrientes, según el Banco de España (BDE), las comisiones de mantenimiento van desde 0 € a 36 €. Las tarjetas de crédito, además de la cuota anual (entre 20 y 50 €), tienen un tipo de interés determinado por la solvencia del cliente, pero se suele encontrar entre un 15% y un 25% TAE.

Los planes de pensiones generan una serie de gastos que se pueden repercutir en los beneficiarios y partícipes. Las comisiones que cobran las entidades no pueden superar el 2% anual para la gestión y del 0,5% para el depósito.

Fondos de Inversión

Las comisiones son las siguientes:

• De gestión del fondo:
  • Máximo del 2,25% del patrimonio del fondo de inversión.
  • Por las ganancias obtenidas: máximo el 18% de los resultados positivos.
  • Mixta: máximo el 1,35% sobre patrimonio y 9% sobre resultados.
• De suscripción y reembolso: máximo 5% sobre la cantidad suscrita o reembolsada.
• Comisión de depositario: máximo 2 por mil anual de patrimonio efectivo.

Gastos Adicionales de los Préstamos Inmobiliarios

Obligaciones

• Provisión de fondos para hacer frente a dichos gastos.
• El consumidor puede proponer y elegir de mutuo acuerdo con la entidad: la tasadora, la gestoría, el notario, o la compañía de seguros.
• El cliente podrá aportar una tasación certificada por un tasador homologado que no esté caducada (6 meses desde su emisión).
• Se deberá facilitar, junto con la FEIN, la información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario.

La TAE (Tasa Anual Equivalente)

Indicador que, en forma de tanto por ciento anual, revela el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero, ya que incluye el interés y los gastos y comisiones bancarias.

Depende de

• El tipo de interés nominal aplicado (TIN).
• La frecuencia de pago de los intereses (m).
• El plazo de la operación (n).
• Los gastos y comisiones aplicadas en la operación.

La TAE es el rendimiento anual que iguala financieramente capitales entregados y recibidos. En una operación financiera deberíamos hablar realmente de tres TAE: la financiera, la del prestamista y la del prestatario.

Se clasifican en

• Unilaterales: Gastos de tasación, gastos registrales y notariales, impuestos, gastos de gestoría.
• Bilaterales: Comisión de apertura de un préstamo, comisiones por cancelación anticipada, otros gastos bancarios.

Se utiliza como indicador de referencia para comparar diferentes préstamos.

(Tasa anual efectiva, sin tener en cuenta gastos ni comisiones)

Riesgos Asociados a los Préstamos Inmobiliarios para los Clientes

Riesgos de Endeudamiento Hipotecario

Riesgos de Decisión

Factores a considerar y analizar previamente:

• Destino del activo.
• Valor en el tiempo del activo a adquirir.
• Alternativas inversoras o habitacionales.
• Costes implícitos de la operación.
• Capacidad potencial de pago del préstamo.

Riesgos Preliminares a Evaluar

• Riesgo de precio: Cambio adverso de valor del activo a lo largo del tiempo. Solo relevante en inversores en los que el activo no tiene como objetivo su utilización como vivienda propia.
• Incapacidad potencial de pago: Pérdida de derechos sobre el activo adquirido. Impacto económico: cuantía, pagos realizados hasta la fecha y valor del activo hipotecado. Máximo impacto en la ejecución.

Riesgos Financieros

Elementos Mitigantes: Los Derivados (I)

Productos financieros complejos que permiten la cobertura del riesgo financiero de la financiación.

• A) De tipo de interés:
  • Forward Rate Agreements (FRA).
  • Interest Rate Swap (IRS).
  • Opciones CAP (techo).
• B) De tipo de cambio:
  • Seguros de cambio.
  • Opciones de divisa.

Objetivo

Elementos Mitigantes: Los Derivados (II)

• FRA: Acuerdos por los cuales el cliente adquiere la obligación de intercambiar en una ocasión futura (el día de fijación del índice de interés variable) el tipo de interés variable por un tipo de interés fijo, de tal modo que el tipo de interés queda fijado para ese periodo en cuestión.
• IRS: Acuerdos por los cuales el cliente adquiere la obligación de intercambiar de forma periódica (los días de fijación del índice de interés variable) el tipo de interés variable por un tipo de interés fijo para ese periodo en cuestión, de tal modo que el tipo de interés queda fijado para toda la vida de la operación.
• CAP: Acuerdos por los cuales el acreditado adquiere el derecho a pagar un tipo de interés fijo máximo en caso de subida del índice de referencia variable. Ese cambio de variable a fijo no se hace con carácter obligatorio.